Terzo condono edilizio: le condizioni per la sanatoria in zona vincolata

Il terzo condono edilizio (2003) ha un perimetro piuttosto ristretto in zona vincolata, con regole molto più stringenti rispetto alle prime due sanatorie straordinarie (del 1985 e 1994) che hanno consentito di regolarizzare un numero maggiore di abusi edilizi.

Le regole del terzo condono sono riassunte nella sentenza 11900/2024 del Tar Lazio, che tratta della mancata sanatoria, per respingimento da parte del comune dell'istanza di condono ex DL 269/2003 per sanare la realizzazione di una tettoia in legno al piano terra di un'abitazione.

Il ricorso: silenzio assenso e conformità alle previsioni urbanistiche

Con il ricorso, i ricorrenti sostengono che il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo perché intervenuto dopo la formazione del silenzio assenso previsto dagli artt. 32, comma 37, della legge 326/2003 così come recepito dall’art. 6, comma 3, della l.r. Lazio n. 12/2004.

Per la tesi in esame, inoltre, l’amministrazione avrebbe dovuto anche valutare se l’immobile fosse conforme o meno alle previsioni urbanistiche vigenti, anziché limitarsi a rigettare la domanda perché l’opera insisteva su un’area vincolata, senza neppure chiedere il parere dall’autorità preposta alla tutela del vincolo.

Niente silenzio assenso in zona vincolata

Il TAR inizia ricordando che, per giurisprudenza pacifica, non è «configurabile la formazione del provvedimento tacito di assenso su domande di sanatoria edilizia relative ad interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici» (ex multis T.A.R. Lazio, Roma sez. IV, 26 ottobre 2023, n. 15918): nel caso di specie non è, infatti, oggetto di contestazione tra le parti che l’area su cui è stata realizzata l’opera sia sottoposta a vincoli.

Si aggiunge anche che il decorrere anche di un lungo lasso di tempo dalla presentazione dell’istanza di condono è inidoneo a determinare un legittimo affidamento, in quanto è "infatti, escluso che il trascorrere del tempo possa legittimare una situazione contra ius o consolidare un affidamento tutelabile alla conservazione dell'opera abusiva oggetto di condono, essendo di contro rinvenibile un ingiustificato mantenimento nel tempo ed utilizzo del bene insuscettibile di sanatoria, a vantaggio del privato e in danno dell'interesse pubblico all'ordinato assetto del territorio".

Condono edilizio col silenzio assenso: requisiti e condizioni

Perché si formi il silenzio assenso su un'istanza di condono edilizio, serve la prova della ricorrenza di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi ai quali è subordinata l'ammissibilità del condono stesso.

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Terzo condono in zona vincolata: quali interventi 'prendono' la sanatoria

Poi si inizia a delineare il perimetro della sanatoria straordinaria, fissata dall'art.32, comma 26, del DL 269/2003, secondo cui sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui all'allegato 1:

• a) "numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
• b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l'ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio".

Tradotto: il terzo condono edilizio in zona vincolata è possibile solo per opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, che sono gli abusi cd. minori, per distinguerli ad esempio dalle nuove costruzioni o dalle ristrutturazioni edilizie, che sono invece abusi maggiori.

Vincoli assoluti e relativi: non fa differenza

La previsione generale di cui all'art. 32, comma 27, lett. d) del DL 269/2003 ha disciplinato, "ai fini del condono edilizio, l'ipotesi di tutte le costruzioni effettuate in siti vincolati e come tali riflettenti la disciplina vincolistica della zona su cui insistono. La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva ai fini della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che non ha fatto cenno alla stessa; la norma, infatti, richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali".

Le altre regole del condono edilizio in area vincolata

Infine si evidenzia che, in base all'art. 32, comma 26 del DL 269/2003, convertito in legge 326/2003, non sono, quindi, «suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla citata legge (c.d. abusi maggiori), realizzati su immobili soggetti a vincoli, a prescindere al fatto che (e anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'edificazione e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area. Difatti, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell'imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori, senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato».

Questa tettoia è un abuso maggiore

E' quindi consequenziale che nel caso di specie non si potesse ottenere il condono in quanto una tettoia, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del dpr 380/2001, nella misura in cui realizza l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso a costruire, ai sensi dell'art. 10, comma primo, lettera c), dello stesso dpr, laddove comporti una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce.

Gli interventi consistenti nell’installazione di tettoie o di altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell'immobile cui accedono; tali strutture non possono viceversa ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le loro dimensioni siano di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite (cfr. Consiglio di Stato, sez. II, 17 marzo 2022, n. 1933).

Pertanto, diversamente da quanto assunto da parte ricorrente, l’intervento edilizio in esame non è riconducibile alla manutenzione, essendo qualificabile come ristrutturazione edilizia, e, in quanto tale, integra un intervento maggiore.

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