Terzo condono edilizio: la differenza tra abusi minori e maggiori vale una sanatoria

E' possibile ottenere la sanatoria del terzo condono edilizio per un'abitazione in zona vincolata?

Domanda molto gettonata, soggetta però a una risposta negativa in quanto il terzo condono edilizio normato dal DL 269/2003 non solo ha ristretto il perimetro generale rispetto ai primi due del 1985 e 1994 ma, in zona vincolata, consente la sanatoria straordinaria solamente per i cd. abusi minori (vedremo in seguito quali sono).

La casa abusiva in zona vincolata

Nel caso della sentenza 20539/2024 del Tar Lazio, è accaduto che la Direzione regionale Territorio, Urbanistica e Mobilità della Regione Lazio, nell'ambito della propria attività di vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia dei Comuni, ha accertato che un titolo abilitativo edilizio in sanatoria finalizzato alla realizzazione di una civile abitazione, sarebbe stato rilasciato in mancanza del parere paesaggistico favorevole prescritto dall'art. 32, comma 1, della legge 47/1985 e dall'art. 32, comma 26 del DL 269/2003, convertito con modificazioni nella legge 326/2003.

Il titolo edilizio in sanatoria sarebbe stato quindi rilasciato nonostante che le tipologie di opere realizzate, ascrivibili alla categoria della “nuova costruzione”, ai sensi dell'art. 3. comma 1, lett. e), del DPR 380/2001, non siano ammesse al (terzo) condono edilizio previsto dalla legge 326/2003 e dalla (speculare, sotto il profilo normativo) legge regionale 12/2004.

Il TAR ha quindi dato impulso al procedimento di annullamento del titolo edilizio in questione: a fronte di tale avvio, il Comune non ha presentato controdeduzioni.

Il ricorso: semplici opere interne?

Secondo il ricorrente, l'attività edilizia sanzionata con l'adozione del provvedimento di annullamento rientrerebbe nel novero di “interventi interni, compreso il cambio di destinazione d'uso”, che “non sottostanno all'autorizzazione preventiva paesaggistica per qualunque vincolo contestato (ZPS, fascia di rispetto dal fosso, bosco, zona di interesse archeologico). L'effetto diretto è che il permesso di costruire in sanatoria in esame non necessita del parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo per cui non risulterebbe necessario acquisire il parere ex art. 32, l. 47/85”.

Le regole del terzo condono edilizio

Il TAR inizia la sua analisi ricordando le regole del terzo condono edilizio: l'art.32 comma 26 del DL 269/2003 prevede che “sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47; b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l'ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio”.

Queste regole vanno lette in combinato con l'Allegato 1 al DL 269/2003, che definisce le caratteristiche di tutte le tipologie di opere (da 1 a 6).

Terzo condono edilizio: le regole per il recupero del sottotetto in zona vincolata

La normativa sul terzo condono edilizio opera esclusivamente con riferimento agli interventi di minore rilevanza, ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo. Un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo non può essere sanato.

Scopri tutto su Ingenio!

Realizzazione di un'abitazione: è un abuso maggiore

In questo caso, evidenzia il TAR, si tratta di una nuova costruzione ricadente nella Tipologia 1 - Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Pertanto, deve trovare conferma l'orientamento giurisprudenziale dominante, secondo il quale l'art. 32, comma 26, lettera a), della legge n. 326/2003, ha distinto le tipologie di illecito di cui all'allegato 1, numeri da 1 a 3 (opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza o in difformità dal titolo edilizio), per cui è possibile la sanatoria in tutto il territorio nazionale, mentre nelle aree sottoposte a vincolo ha ammesso la sanatoria solo per le "le tipologie di illecito di cui all'allegato 1 numeri 4, 5 e 6", opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

Sanatoria straordinaria: in zona vincolata solo gli abusi minori

In particolare, il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge n. 326/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.