Terzo condono edilizio in zona vincolata: sanatoria straordinaria solo per le opere minori

In tempi di Salva Casa tiene ancora banco il Terzo condono edilizio, procedura particolare che però occupa tantissime pagine della giurisprudenza amministrativa.

Un caso sicuramente interessante per spiegare - ancora una volta - le regole del condono del 2003 (i precedenti sono datati 1985 e 1994) è quello della sentenza 15807/2024 del 12 agosto del Tar Lazio, relativo al ricorso contro il diniego dell'istanza di condono edilizio, inoltrata ai sensi dell'art. 32 del DL 269/2003, in relazione a un manufatto ad uso abitativo della superficie utile residenziale di 82 metri quadrati, realizzato in assenza del permesso di costruire.

Il comune ha negato il condono in quanto, tra l'altro, "l’opera abusiva in argomento non è suscettibile di sanatoria per quanto disposto dall’art. 32, c. 27 lett. d) del D.L. 30/09/2003, n. 269...".

Terzo condono edilizio in zona vincolata: sanabili solo le opere di minore rilevanza

I giudici amministrativi richiamano - per sbrogliare la matassa - i consolidati principi elaborati dalla giurisprudenza amministrativa sulla cornice normativa che disciplina l’istanza di condono ex art. 32 del DL 269 del 2003, c.d. Terzo condono del 2003, il quale, come noto, ha fissato limiti più stringenti rispetto ai precedenti (primo e secondo condono, di cui alle leggi 47/1985 e 724/1994).

In particolare, la giurisprudenza in materia è unanime nell’evidenziare che, sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del d.l. n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lett. b), della legge Regione Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincolo, solo le opere di minore rilevanza (ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 gennaio 2020 n. 425; Tar Lazio, Roma, Sez. II bis, 18 agosto 2020, n. 9252; Sez. Stralcio, 7 giugno 2022 n. 7384; 15 luglio 2022, n. 10072), mentre per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive.

Ancora: “il condono previsto dall’art. 32 del decreto-legge n. 269 del 2003 (terzo condono edilizio) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo. Non sono invece suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: l'ampliamento dell'appartamento è sanabile?

In materia di terzo condono edilizio, quando si tratta della realizzazione di nuovi volumi, è esclusa sempre e comunque la possibilità di assentire l'intervento, anche nel caso di vincoli che non implicano inedificabilità assoluta.

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Le altre condizioni per la sanatoria in zona vincolata

Ma non è finita qui, perché il perimetro del Terzo condono è molto ristretto e il TAR evidenzia che le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) si tratti di opere minori senza aumento di volume o superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• d) vi sia il previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Vincoli relativi e assoluti: non fa differenza

Importante: la norma in commento (ciopè l'art.32 del DL 269/2003) richiama in modo indifferenziato tutte le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali; è quindi irrilevante che venga in rilievo un vincolo che comporti l'inedificabilità assoluta.

Infatti, il legislatore, con la previsione generale di cui al citato art. 32, comma 27, lett. d) DL 269/2003, ha disciplinato, ai fini del condono edilizio, l'ipotesi di tutte le costruzioni effettuate in siti vincolati e come tali riflettenti la disciplina vincolistica della zona su cui insistono.

La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva al fine della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che non ha fatto cenno alla stessa; la norma, infatti, richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: off limits cambio destinazione d'uso e incremento volumetrico

Per gli abusi edilizi realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico, le regole del Terzo condono Edilizio ammettono il condono solo per le opere che rientrano nella tipologia di abusi di cui ai numeri 4, 5 e 6 della DL 269/2003 e non di quelli rientranti nelle tipologie di cui ai numeri 1 (incremento volumetrico) e 3 (cambio di destinazione d’uso).

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Manufatto abitativo di 82 metri quadrati: non si può sanare

Nel caso esaminato dai giudici, è evidente che l'opera, che consiste in un manufatto ad uso abitativo di 82 metri quadrati, comporta un incontestabile incremento di volumetrie e superfici.

Già così, non rientrando tra gli abusi minori, basterebbe a escluderla dal perimetro del Terzo condono, ma in più si evidenzia che l'abuso insiste su un'area gravata da un vincolo paesaggistico ai sensi della L. 1497/1939 e D.lgs. n. 42 del 2004, in ragione del vincolo introdotto con il DM 7 settembre 1962, e che il ricorrente non ha mai fornito alcuna prova del fatto che l’abuso è stato realizzato prima della data di introduzione del vincolo paesaggistico (cioè prima del 1962).

Insomma: il terzo condono edilizio è in questo caso impossibile.

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