Terzo condono edilizio: in zona vincolata sanatoria solo per gli abusi minori

Possono ottenere la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio (DL 269/2003) delle opere di Tipologia 1 (opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici) e 6 (opere di manutenzione straordinaria), realizzate in zona vincolata?

Di fatto, si tratta di delineare il quadro normativo 'ristretto', a livello di concessione, dal terzo dei condoni edilizi italiani (i due precedenti, del 1985 e 1994, erano più permissivi), peraltro collegandolo anche alle normative locali sul tema.

Lo fa il Tar Lazio nella sentenza 18500/2024 del 23 ottobre, che tratta del ricorso contro il diniego di condono per alcune opere abusive.

Per il comune, il condono era da negare, tra l'altro, per la mancata acquisizione del nulla osta paesaggistico ai sensi e per gli effetti dell'art. 32 della legge 47/1985, in ogni caso superfluo per gli abusi di Tipologia 1 in quanto trattasi di abusi non minori.

Le regole del Terzo condono edilizio: ok in zona vincolata solo per gli abusi minori

Il TAR ricorda appunto cheil DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, "ha previsto un condono edilizio per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003, diversamente dalle discipline della legge n. 47 del 1985 e della legge n. 724 del 1994", individuando cioè "le tipologie di opere condonabili ed ha limitato le possibilità di sanatoria in presenza di vincoli".

Si tratta, quindi, di un condono molto più ristretto.

L’art. 32, comma 26, lettera a) del Terzo Condono ha quindi distinto le tipologie di illecito (individuate all’allegato 1), consentendo nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria solo per "le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 numeri 4, 5 e 6" ovvero opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

Si tratta, quindi, dei cd. abusi minori, che possono 'prendere' il condono in zona vincolata.

Il momento di apposizione del vincolo

Inoltre, al comma 27 lettera d) ha specificato che non sono suscettibili di sanatoria, tra le altre ipotesi, le opere che “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Abusi maggiori fuori dal perimetro del Terzo condono

Il TAR prosegue la sua disamina evidenziando che il Terzo condono edilizio non è in ogni caso consentito per gli "abusi maggiori (cioè abusi riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al D.L. n. 269 del 2003) commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: niente da fare per ampliamento con cucina e terrazzo

In virtù delle regole del terzo condono edilizio, anche nelle aree sottoposte a vincolo relativo sono sanabili i soli interventi edilizi di minore importanza, cioè restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, e opere che non comportino nuovi volumi o superfici.

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Il restringimento della norma locale

Tra l'altro, segnala il TAR, la legge regionale n. 12 del 2004 ha ampliato le categorie delle opere non sanabili estendendola anche a quelle realizzate “prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”, rendendo, quindi, più restrittiva la disciplina del condono nella Regione Lazio.

Tale scelta restrittiva del legislatore regionale è stata ritenuta legittima dalla Corte costituzionale in relazione alla eccezionalità delle norme statali sul condono e alla rilevanza della maggiore tutela dei beni ambientali e paesaggistici perseguita dalla Regione (sentenza n. 181 del 2021).

Abusi maggiori e minori insieme: la valutazione deve essere 'congiunta'

Essendo incontestato che le opere in questione siano di tipologia 1 e 6, per l'intervento di tipologia 1 è corretto il diniego di condono, trattandosi - come visto sopra - di illecito per il quale l'art. 32 del DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, e l'art. 3, comma 1, lettera b) della l.r. n. 12/04 escludono la sanatoria.

C'è però l'intervento di tipologia 6 (manutenzione straordinaria) che teoricamente sarebbe sanabile, ma attenzione: il TAR chiarisce che dalla documentazione in atti depositata nulla depone per una valutazione disgiunta degli abusi oggetto dell'istanza di sanatoria.

Emerge quindi la piena legittimità del provvedimento impugnato, posto che “la regolarizzazione edilizia degli abusi richiede una considerazione unitaria degli stessi e, dunque, una valutazione della condonabilità che sia estesa alla integralità dell'attività illecita posta in essere dal privato senza alcuna possibilità di parcellizzazione, soprattutto quando, come nella fattispecie in esame, la stessa presenti una connotazione fisica unitaria e, come tale, non scindibile”.

E il silenzio assenso? Niente da fare

Da respingere anche il terzo motivo di ricorso, in quanto non può trovare accoglimento la tesi secondo cui sull’istanza di condono si sarebbe formato il silenzio assenso.

Infatti, deve escludersi “la sanatoria in via tacita degli abusi edilizi in area vincolata avuto riguardo al fatto che l’art. 32, comma 1, legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiamato dall’art. 32, comma 27, del dl 30 settembre 2003, n. 269, dispone che il condono per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso, sempre che si tratti di interventi riconducibili ai c.d. abusi formali o minori”.

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