Terzo condono edilizio in zona vincolata: quali opere rientrano nella sanatoria?

Si può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata? Sì, ma a determinate e ristrette condizioni, perché le regole del DL 269/2003 (convertito in legge 326/2003) sono più stringenti rispetto ai primi due condoni del 1985 e 1994, che consentivano un margine di manovra maggiore, anche nelle zone tutelate.

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 7967/2024 del 3 ottobre, respinge quindi il ricorso di tre privati contro il respingimento di due istanze di condono edilizio (terzo condono ex legge 326/2003) con le quali si chiedeva la sanatoria per la realizzazione senza titolo di due unità immobiliari aggiuntive al piano rialzato del preesistente fabbricato.

Il rigetto dell'istanza di condono

L'area nella quale si trova il predetto manufatto ricade in zona 4 del PUT ed in zona “D” del PRTC del Consorzio ASI, oltre ad essere gravata da vincolo delle acque (art. 142 del d.lgs. 42/2004) situata nell’area vincolata fluviale ed è zona a rischio frana molto elevata.

Il procedimento si concludeva con il rigetto dell’istanza per contrasto del manufatto con il vigente strumento urbanistico (art. 3 delle NTA del PRTC), creando nuova superficie utile, volumetria ed opere edili non rispettando quanto previsto dalla normativa urbanistica vigente.

Il rigetto si basava, in estrema sinteticità, sulle seguenti considerazioni giuridiche:

• l’asserito obbligo di astensione da parte del dirigente che firmava i provvedimenti non era fondato in quanto non si configurava alcun caso di incompatibilità dovuto ad un conflitto di interessi;
• i provvedimenti erano legittimi, mancando l’elemento centrale della doppia conformità urbanistica, stante il contrasto con le disposizioni del PUC (destinazione residenziale in area produttiva e vincolata che è connotata di inedificabilità);
• gli abusi accertati non corrispondevano alle tipologie di interventi ammessi dal “terzo condono” (n. 4, 5 e 6 dell’allegati 1 del d.l. n. 269/2003);
• non necessitava l’acquisizione del parere dell’organo consultivo e di altri enti terzi essendo il diniego un provvedimento di natura vincolata, era sufficientemente motivato con la descrizione della mancata conformità urbanistica;
• non era fondata la censura in merito all’inapplicabilità del vincolo delle acque (o fluviale) che comporta l’inedificabilità.

Terzo condono edilizio: gli abusi maggiori non prendono la sanatoria

Gli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo ove si tratti di interventi di minore rilevanza e sempre che essi siano stati realizzati prima dell'imposizione del vincolo.

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Terzo condono in zona vincolata: le regole

Palazzo Spada conferma tutte le decisioni del TAR competente, confermando la legittimità dei dinieghi, che il Comune aveva adottato sulla base della mancanza di conformità delle opere agli strumenti urbanistici ed edilizi, della tipologia non rispondente alle regole delle norme sul condono e sull'evidente creazione di nuova superficie e volumetria in zona vincolata.

Si ricorda specificatamente che:

• con riferimento alla condonabilità di opere edilizie situate in aree vincolate, deve essere data continuità alla giurisprudenza amministrativa che, proprio in riferimento all'articolo 32, comma 27, lettera d), del decreto-legge 269/2003 (convertito dalla legge n. 326/2003), ha chiarito che devono intendersi espressamente escluse dal condono edilizio le opere realizzate successivamente alla istituzione del vincolo e che, conseguentemente, sono condonabili soltanto le opere realizzate su immobili assoggettati a vincolo dopo la loro realizzazione, e soltanto per esse si pone l'esigenza della verifica delle ulteriori congiunte condizioni della conformità urbanistica.
  nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico, sia esso assoluto o relativo, è consentita la sanatoria dei soli abusi formali (Cons. Stato, sez. VI, n. 425/2020). L'incremento della cubatura residenziale, derivante anche dal cambio d'uso, esclude l’accoglibilità;
• l'oggetto del terzo condono è circoscritto nelle aree vincolate solo alle tipologie 4, 5, 6 indicate nell'allegato 1 della legge (opere di restauro e risanamento conservativo e opere di manutenzione straordinaria realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume);
• la sussistenza del vincolo impedisce anche in astratto la possibilità del condono in caso di nuove costruzioni realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e in caso di ristrutturazione edilizia (tipologie 1, 2, 3);
• in base alla legge 326/2003 il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato; ciò anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Non possono, dunque, essere sanate quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

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