Terzo condono edilizio in zona vincolata: per essere sanabile, l'abuso deve essere "minore". Le caratteristiche

Il famigerato terzo condono edilizio (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003) si può ottenere, in zona vincolata, solamente per gli abusi minori, cioè opere di restauro e risanamento conservativo, di manutenzione straordinaria e per opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Le regole del Terzo condono sono riepilogate molto bene, con tanto di risoluzione del dubbio se un intervento possa considerarsi effettivamente 'maggiore' (cioè qual è il riferimento normativo per valutare il tipo di opera), nella sentenza 1451/2024 del 13 febbraio del Consiglio di Stato, che conferma il diniego di un'istanza di condono edilizio.

La differenza tra condono e sanatoria ordinaria

Come ben sappiamo, i condoni edilizi (in Italia sono stati 3) si differenziano dalla sanatoria ordinaria ex art.36 del dpr 380/2001 perché non hanno bisogno della doppia conformità (accertamento di conformità) di cui invece necessita il procedimento del Testo Unico Edilizia per concedere il permesso di costruire in sanatoria.

Per esserci doppia conformità urbanistica (e quindi rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex art.36 dpr 380/2001) l'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:

• sia al momento della realizzazione dello stesso;
• sia al momento della presentazione della domanda.

Questo non è invece necessario nel caso di un condono edilizio, che presuppone una sanabilità estesa ad opere abusive realizzate in un preciso periodo temporale (e solo in quello).

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Analisi delle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, con delineazione, dal punto di vista normativo/giurisprudenziale, di un quadro semplice e sintetico che consenta di comprendere le chiare peculiarità dei due istituti.

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Primo o terzo condono? Occhio a non fare confusione

In realtà, il caso è relativo alla presentazione di una domanda di condono ai sensi della legge 47/1985 (Primo condono) per l'ampliamento di un immobile.

Successivamente è stata presentata ulteriore istanza di condono, ai sensi del DL 269/2003 (Terzo condono), per la realizzazione di un nuovo ambiente a destinazione residenziale (abuso di tipologia 1) al terzo piano sottostrada e copertura in legno di un terrazzo preesistente indicata come realizzata entro il 31 marzo 2000.

Il Comune respingeva entrambe le domande di condono:

• quella, ai sensi della legge 47/1985, non risultando completate le opere alla data del 1° ottobre 1983 (data limite del primo condono);
• quella, in base alla legge 326/2003, trattandosi di abuso di tipologia 1 in area sottoposta a vincoli (vincolo paesaggistico imposto con D.M. 23 gennaio 1954; vincolo idrogeologico vincolo per la fascia di rispetto del Rivolo Conca), non ammesso dalla legge 326/2003.

Il perimetro del terzo condono edilizio: in zona vincolata solo abusi minori

Palazzo Spada osserva che il terzo condono edilizio, relativo alle opere ultimate entro il 31 marzo 2003, diversamente dalle discipline della legge 47/1985 e 724/1994 (Secondo condono), ha specificamente individuato le tipologie di opere condonabili ed ha limitato le possibilità di sanatoria in presenza di vincoli.

Infatti, l’art 32, comma 26, lettera a) del DL 269/2003 ha distinto le tipologie di illecito (individuate all'allegato 1), consentendo nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria solo per “le tipologie di illecito di cui all'allegato 1 numeri 4, 5 e 6” ovvero opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

E' quindi evidente - ribadisce la sentenza - che nella disciplina del cd. terzo condono, in nessun caso nelle aree sottoposte a vincolo possa essere concessa la sanatoria per le opere che comportino un aumento di volumetria.

Non solo: nelle aree sottoposte a vincolo preesistente all'opera neppure può essere concessa la sanatoria qualora l’intervento sia difforme dagli strumenti urbanistici.

In tali situazioni è inutile la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore. Ne discende che, in presenza di interventi qualificabili come nuova costruzione e realizzati in area soggetta a vincoli paesaggistici, il diniego di sanatoria edilizia è atto dovuto ai sensi della legge 326/2003.

Terzo condono edilizio col silenzio-assenso, ecco quando: domanda completa e con i requisiti per l'accoglimento

Perché possa formarsi il silenzio-assenso su un'istanza di condono edilizio, il termine di ventiquattro mesi decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte, ma è necessario anche che la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta.

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L'opera edilizia del contendere e la corretta configurazione: come si determina?

Nel caso di specie si tratta pacificamente di opera realizzata in area sottoposta a vincolo paesaggistico imposto prima della realizzazione dell’opera, essendo stato posto con D.M. 23 gennaio 1954; in area sottoposta a vincolo idrogeologico e in parte collocato nella fascia di rispetto del Rivolo valle Conca.

L'appellante contesta la qualificazione dell’opera come nuova costruzione ricadente in Tipologia 1, “nuova costruzione”, non ammessa al condono ai sensi della legge 326/2003, sostenendo che l’intervento oggetto della domanda di condono sarebbe un intervento di restauro e risanamento conservativo, in quanto avrebbe comportato il recupero di volumetria già esistente rappresentata dal volume sottostrada creatosi al momento della realizzazione del piano sovrastante.

E' una ricostruzione che Palazzo Spada non può condividere in quanto, anche a prescindere dalla qualificazione operata nella domanda presentata, risulta evidente, anche in base alla ricostruzione difensiva, che si tratta di un’opera rientrante comunque in una tipologia di abuso per cui non era consentito il condono in aree vincolate (opere di nuova costruzione o opere di ristrutturazione edilizia).

Restauro/risanamento o ristrutturazione? La valutazione va fatta con le definizioni dell'epoca di richiesta di condono

Il Consiglio di Stato riepiloga come erano definiti, al tempo della presentazione della domanda di condono, gli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, in virtù di quanto disposto dall'art. 3 comma1 lettera c) del dpr 380/2001.

Entrambe le categorie (delle quali la ristrutturazione sarebbe stata comunque ostativa al terzo condono), si evidenzia, presuppongono l'esistenza di un organismo edilizio, elemento assolutamente carente nel caso di specie

Gli appellanti hanno fatto riferimento alla preesistenza del volume e della superficie definiti dalle fondazioni del secondo piano sottostrada sovrapposto e “dalle rocce delimitanti per tre quarti la costruzione”.

Si tratta, dunque, di un mero “spazio materiale”, che si è creato per la realizzazione del piano sovrastante, in relazione alla particolare conformazione dei luoghi, con l’immobile (sovrastante) addossato alla roccia e con necessità di consistenti fondazioni.

Tale spazio, delimitato dalla roccia e dalle fondazioni, non può, pertanto, essere in alcun modo considerato un volume edilizio preesistente, solo in quanto esistente in qualche modo in natura, non essendo comunque un volume legittimo o legittimato sotto il profilo edilizio, il quale, inoltre, neppure era stato computato nella domanda di primo condono.

Infatti lo stesso tecnico di parte dà espressamente atto nella perizia depositata in giudizio che l’immobile oggetto della domanda di condono, ai sensi della legge n. 326 del 2003, costituisce una unità immobiliare a sé stante rispetto a quella per cui è stato richiesto il condono nel 1986.

Sotto tale profilo, peraltro, la realizzazione di una unità immobiliare nel piano sottostrada non poteva comunque essere considerata un intervento di restauro e risanamento, categoria che riguarda la conservazione dell’organismo preesistente.

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