Terzo condono edilizio in zona vincolata: niente da fare per ampliamento con cucina e terrazzo

Si può ottenere il terzo condono edilizio, in zona vincolata, per delle opere di ampliamento del piano terra per 60 metri quadrati con cucina e sovrastante terrazzo praticabile, lavori di restauro e risanamento conservativo a tutto il fabbricato e recupero abitativo di una soffitta?

Le regole del DL 269/2003 (terzo condono, convertito in legge 326/2003) sono molto più stringenti di quelle dei due precedenti (1985 e 1994), e soprattutto in zona vincolata i margini sono molto stretti, come ci ricorda il Consiglio di Stato nella sentenza 8314/2024 del 17 ottobre, inerente il ricorso contro il rigetto dell'istanza di condono presentata, appunto, per le opere descritte sopra.

Il ricorso e la decisione del TAR: niente sanatoria

Secondo i ricorrenti, si doveva ammettere la sanabilità anche di opere rientranti nei numeri da 1 a 3 dell'all.1 alla l. 326/03 ed escludendosi la sanabilità solo degli abusi ricadenti in zona sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta (circostanza non ricorrente nel caso di specie).

Il TAR competente ha rigettato il ricorso, avendo ritenuto che il “terzo condono” (ex legge 326/03) richiede requisiti più stringenti rispetto al passato, alla stregua dei quali non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui in ricorso, in quanto riconducibili alla tipologia 1 dell'allegato al provvedimento (“Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”).

Il vincolo è precedente

Il Consiglio di Stato osserva in primis come dall'esame del fascicolo si evinca che le aree sulle quali ricade l’immobile per cui è causa sono state sottoposte a vincolo, introdotto con d.m. del 15 febbraio 1962, anteriormente all'esecuzione delle opere per le quali è stato richiesto il condono.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: sanabili solo gli abusi minori

Le opere in parte ricadono nella tipologia 1 di cui all’All.1 al d.l. n. 269/2003, convertito dalla L. 326/2003 (c.d. terzo condono), in parte, secondo la descrizione che emerge nello stesso provvedimento impugnato in primo grado, sono interventi cd. “minori” (apposizione cancello, finiture esterne, canalizzazioni per linee elettriche e telefoniche).

Dopo aver riepilogato tutte le tipologie di opere abusive suscettibili di sanatoria alle condizioni ex art. 32 comma 26 del DL 269/2003, Palazzo Spada ricorda che, per costante ed univoca giurisprudenza, l'art. 32 del DL 269/2003 fissa limiti più stringenti rispetto ai precedenti « primo » e « secondo » condono (leggi nn. 47/1985 e 724/1994); in particolare, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) si tratti di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Ne deriva che, nelle aree sottoposte a vincolo relativo sono, quindi, sanabili i soli interventi edilizi di minore importanza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, opere che non comportino nuovi volumi o superfici).

Terzo condono edilizio in zona vincolata: l'ampliamento della superficie non è concesso

In virtù delle regole del Terzo condono edilizio, per gli abusi più rilevanti, che includono la creazione di nuove superfici o volumi su aree vincolate, la sanatoria non è possibile. La norma nazionale vieta infatti il condono per opere che creano nuove volumetrie in aree vincolate, con vincolo istituito prima della realizzazione delle stesse.

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Zone tutelate: non cambia niente se il vincolo è relativo

In particolare, non è ammesso il condono nel caso di realizzazione di nuovi volumi o superfici, così come avvenuto nel caso in esame, essendo irrilevante, come sopra chiarito, che si tratti di vincolo relativo.

Inoltre, la decisione del Consiglio di Stato, sez. I, 24 ottobre 2023, n.1343, ha avuto occasione di precisare che, ove sia esclusa la possibilità di conseguire il condono nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico qualora sussistano le richiamate condizioni ostative, l’incondonabilità non è superabile nemmeno con il parere positivo dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Nel caso in questione, non sussistono i presupposti per la valutazione favorevole della domanda di sanatoria per le opere di cui alla tipologia 1, in area sottoposta a vincolo antecedente all’esecuzione dei lavori.

Tanto è sufficiente ad escluderne la condonabilità.

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