Terzo condono edilizio in zona vincolata: le regole per il cambio di destinazione d'uso

E' possibile ottenere il terzo condono edilizio per la realizzazione di un manufatto di 40 metri quadrati, dotato di impianti, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e per un cambio d'uso da cantina a residenza?

Risponde il Tar Lazio nella sentenza 17960/2024 del 17 ottobre, confermando una linea ormai definita della giurisprudenza amministrativa, che consente solamente ad una ristretta tipologia di opere abusive la possibilità di ottenere la sanatoria straordinaria ex DL 269/2003 (convertito in legge 326/2003).

La richiesta

Il comune ha respinto l'istanza di condono, ma secondo il ricorrente la sanatoria si poteva ottenere, in quanto:

• si tratta di un cambio d'uso tra categorie omogenee per le quali non serve un titolo edilizio espresso;
• trattandosi di un mutamento senza alterazione esteriore del manufatto, neanche si renderebbe necessaria l'autorizzazione paesaggistica, benché l’opera ricada in zona vincolata.

Sanatoria straordinaria in zona vincolata: quali opere vi rientrano?

Il TAR respinge il ricorso ricordando che solamente tre tipologie di opere, cd. abusi minori, rientrano dentro la sanatoria straordinaria del terzo condono in zona vincolata: opere di restauro e risanamento conservativo, opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Queste tipologie (4, 5 e 6) sono indicate nella Tabella/Allegato 1 al DL 269/2003, che all'articolo 32 comma 26 lett.a) distingue appunto tra le varie tipologie di illecito, consentendo nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria solo per le opere sopracitate.

L'art. 32, comma 27, DL 269/2003 specifica che non sono suscettibili di sanatoria, tra le altre ipotesi, le opere che «siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici» (lett. d).

Gli abusi maggiori non possono beneficiare del condono

Il terzo condono edilizio non è dunque consentito, già in base alle previsioni dettate dal legislatore nazionale, per gli "abusi maggiori" (cioè abusi riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al DL 269/2003) commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: l'ampliamento della superficie non è concesso

In virtù delle regole del Terzo condono edilizio, per gli abusi più rilevanti, che includono la creazione di nuove superfici o volumi su aree vincolate, la sanatoria non è possibile. La norma nazionale vieta infatti il condono per opere che creano nuove volumetrie in aree vincolate, con vincolo istituito prima della realizzazione delle stesse.

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Le differenze tra il terzo condono e quelli precedenti

Da rimarcare, come fa il TAR Lazio, la differenza tra il terzo condono e i due precedenti (1985 e 1994): quello del 2003 si caratterizza anche per il fatto di aver riconosciuto al legislatore regionale un ruolo specificativo – all'interno delle scelte riservate al legislatore nazionale – delle norme sulle opere sanabili, onde rafforzare la considerazione di quegli interessi pubblici, come la tutela dell'ambiente e del paesaggio, che sono – per loro natura – i più esposti a rischio di compromissione da parte delle legislazioni sui condoni edilizi.

La normativa regionale restringe ulteriormente il campo

In definitiva, va constatato il carattere più restrittivo del terzo condono rispetto ai precedenti, in ragione dell'effetto ostativo alla sanatoria anche dei vincoli che comportano inedificabilità relativa, nonché del possibile intervento regionale volto a introdurre una disciplina ancor più severa di quella nazionale.

Infatti, nella Regione Lazio, in virtù delle disposizioni della legge 12/2004, le opere realizzate su aree divenute vincolate anche successivamente all'edificazione sono insanabili, a meno che non consistano – in base alla norma nazionale richiamata dal legislatore regionale – negli interventi minori corrispondenti alle tipologie di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del DL 269/2003.

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