Terzo condono edilizio in zona vincolata: le regole della sanatoria straordinaria

Non si deve mai confondere il procedimento di sanatoria ordinaria, modificato di recente dal Decreto Salva Casa, con quello riferito alla sanatoria straordinaria, cioè al cd. condono edilizio, che in Italia ha visto tre leggi dedicate (1985, 1994 e 2003).

In tal senso, il Terzo condono edilizio del 2003 è molto stringente, soprattutto in zone sottoposte a vincolo: ancora una volta, per riepilogare le regole, ci viene in soccorso la giurisprudenza amministrativa, nello specifico il Tar Lazio, che nella sentenza 15148/2024 del 24 luglio si occupa di una richiesta di condono - respinta dal comune - per l'avvenuta realizzazione, in assenza di titolo edilizio, di un appartamento di mq. 45,00 s.u.r. e mq. 36,00.

Il ricorrente sostiene l'illegittimità del diniego impugnato in quanto, essendo l’area in cui insiste l’immobile gravata da vincoli “relativi”, la mera sussistenza di tali vincoli non sarebbe ostativa alla sanabilità della costruzione, essendo necessaria la previa acquisizione del parere di compatibilità con le prescrizioni di tutela paesaggistica da parte dell’Autorità preposta alla tutela dei vincoli ex art. 32, comma 27, della legge 326/2003.

Condono edilizio in zona vincolata: solo opere minori

Il TAR respinge il ricorso partendo dai paletti del Terzo condono edilizio: nello specifico, si sottolinea come il d.l. n. 269 del 30 settembre 2003 abbia "specificamente individuato le tipologie di opere condonabili ed ha limitato le possibilità di sanatoria in presenza di vincoli. L’art. 32, comma 26, lettera a) del detto decreto legge ha distinto le tipologie di illecito (individuate all’allegato 1), consentendo nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria solo per “le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 numeri 4, 5 e 6” ovvero opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

Piccolo appartamento: è possibile il terzo condono edilizio in zona vincolata?

L'applicabilità del terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici

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Il momento di apposizione del vincolo

Non solo: lo stesso decreto 269/2003 "ha specificato al comma 27 che non sono suscettibili di sanatoria, tra le altre ipotesi, le opere che “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (lettera d).

Terzo condono edilizio: off limits gli abusi maggiori

In definitiva, "il condono edilizio di cui al D.L. n. 269 del 2003, convertito nella L. n. 326 del 2003, non è dunque consentito per “abusi maggiori” (cioè abusi riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al D.L. n. 269 del 2003) commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa (Consiglio di Stato Sez. VI 26 luglio 2023, n. 7318; Sez. II, 13 novembre 2020, n. 7014; Sez. II, 21 ottobre 2019, n. 7103). In tali situazioni è stato altresì affermato che è inutile la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore.

Quindi, "in presenza di interventi qualificabili come nuova costruzione o ristrutturazione realizzati in area soggetta a vincoli paesaggistici, il diniego di sanatoria edilizia è atto dovuto ai sensi della L. n. 326 del 2003 (Consiglio di Stato Sez. VI, 24 agosto 2023, n. 7935; Sez. VI, 16 settembre 2022, n. 8043; Sezione VI, 10 gennaio 2023, n. 295). Inoltre, nelle aree sottoposte a vincolo preesistente all’opera neppure può essere concessa la sanatoria qualora l’intervento sia difforme dagli strumenti urbanistici”.

Il comune ha quindi correttamente negato il chiesto condono, rientrando il manufatto costruito nelle tipologie di illecito per le quali l’art. 32 del d.l. n. 269/03, convertito dalla l. n. 326/03, e l’art. 3, comma 1, lettera b) della l.r. n. 12/04 escludono la sanatoria: la realizzazione di un appartamento è infatti senza ombra di dubbio un intervento edilizio 'maggiore'.

La questione del Piano urbanistico attuativo

In ultimo, merita un accenno la parte relativa al fatto - sostenuto dal ricorrente come motivo per ottenere la sanatoria -
che l’immobile sarebbe compreso nel Piano esecutivo per il nucleo di edilizia ex abusiva.

Il TAR ricorda, in tal senso, che “se si ammettesse la condonabilità delle opere abusive “maggiori” realizzate su immobili vincolati laddove ricadenti all’interno di piani urbanistici attuativi, ne deriverebbe che il legislatore regionale avrebbe introdotto una misura ben più ampia di quella prevista dal legislatore nazionale, con l’inevitabile conseguenza che la norma regionale dovrebbe essere nuovamente sottoposta al vaglio della Corte costituzionale, tenuto conto delle motivazioni della menzionata sentenza n. 181/2021 (cfr. in termini analoghi T.A.R. Lazio, II bis, 2 agosto 2022, n. 10888).

In definitiva, "deve affermarsi che, a norma del combinato disposto degli artt. 32, comma 27 d.l. n. 269/2003 e art. 3, comma 1, lett. b) della L. R. Lazio 12/2004, non sono comunque suscettibili di sanatoria le opere abusive “maggiori” eseguite su immobili ubicati in area vincolata (anche se il relativo vincolo sia sopravvenuto all’abuso), quand’anche riguardino immobili che ricadono “all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti”” (T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 6 dicembre 2022, n. 16285).

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