Terzo condono edilizio in zona vincolata: la loggia con muratura e vetri è off limits

Una loggia con muratura e vetri per una superficie totale di 16 mq può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata?

Le regole del condono edilizio del 2003, l'ultimo in ordine temporale dei 3 previsti da apposite leggi, sono piuttosto stringenti nelle zone sottoposte a vincoli (di qualsiasi tipo), e ce lo ricorda - ancora una volta - il TAR Lazio nella sentenza 9191/2024 del 10 maggio.

Le regole del terzo condono edilizio: zone vincolate e non

Il TAR ricorda che, ai sensi dell’art. 32, comma 26, del DL 269/2003 sono «suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito (abuso edilizio) di cui all' allegato 1:

• a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4,5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
• b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l'ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio».

Condono edilizio: in zona vincolata sanabili solo opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria

Il successivo comma 27, lett d) del DL 269/2003 prevede, poi, che non siano sanabili le opere abusive «realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici».

Il TAR ha anche già chiarito che «l'applicabilità del c.d. terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici».

Terzo condono edilizio: l'ampliamento del bagno in zona vincolata non è consentito

Non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla legge sul terzo condono edilizio (abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, al di là se si tratti o meno di interventi conformi alle norme urbanistiche e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area.

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Vincoli assoluti e relativi: non cambia nulla

Inoltre, con «la previsione generale di cui all'art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, il legislatore ha disciplinato, ai fini del condono edilizio, l'ipotesi di tutte le costruzioni effettuate in siti vincolati e come tali riflettenti la disciplina vincolistica della zona su cui insistono. La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva ai fini della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che non ha fatto cenno alla stessa; la norma, infatti, richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali» (ex multis T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 3 ottobre 2023, n. 5376).

Un abuso maggiore non è sanabile in zona vincolata

Infine, il TAR ricorda che è stato chiarito che «in base all'art. 32, comma 26, DL n. 269/2003, convertito in l. n. 326/2003, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla citata legge (c.d. abusi maggiori), realizzati su immobili soggetti a vincoli, a prescindere al fatto che (e anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'edificazione e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area. Difatti, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell'imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori, senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato» (T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 5 ottobre 2023, n. 5412).

La norma regionale può restringere ancora di più il campo

Tra l'altro, si evidenzia come il legislatore regionale, nell'esercizio delle proprie prerogative ha introdotto una disciplina di maggior rigore che non rende sanabili le opere che determinano un aumento di volume e di superficie realizzate anche prima dell’apposizione del vincolo.

Questa loggia è un'opera maggiore: niente condono in zona vincolata

In definitiva, con specifico riferimento al caso di specie, non solo l’immobile dei ricorrenti è stato realizzato su un’area plurivincolata, ma l’opera ha comportato un ampliamento dell’abitazione principale attraverso la chiusura di una “loggia esclusiva con muratura e vetri per un totale di mq 16” .

In virtù di tutto questo, il respingimento dell'istanza di condono è assolutamente legittimo.

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