Terzo condono edilizio in zona vincolata: l'ampliamento della superficie non è concesso

E' possibile ottenere la sanatoria straordinaria (terzo condono del 2003) per l'ampliamento di 24 mq di superficie residenziale e di 16 mq di superficie non residenziale in zona vincolata?

Chi ci legge da tempo, conosce probabilmente già la risposta ma siccome le pagine della giustizia amministrativa sono piene di ricorsi contro dinieghi di 'terzo' condono, segnaliamo anche una delle ultime pronunce in materia, la n. 17828/2024 del 15 ottobre del Tar Lazio.

Aumento di superfici e chiusura del balcone con una veranda: si tratta di abusi maggiori

Il TAR inizia evidenziando che, contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, gli abusi di cui si discute sono riconducibili alla tipologia di illecito n. 1 («Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici») dell’Allegato 1 al decreto-legge 269/2003 (c.d. abuso maggiore).

Tale circostanza emerge chiaramente dalla qualificazione operata dallo stesso proprietario nell’istanza di condono e trova riscontro nella circostanza che la chiusura altera il prospetto dell'edificio ed aumenta in modo non esiguo la volumetria utilizzabile.

A sostegno, si richiama anche l'orientamento giurisprudenziale secondo cui "specie nel caso di realizzazione ex novo di una veranda con chiusura, totale o parziale, d’un balcone, si determina un nuovo volume, che va a modificare la sagoma d’ingombro dell'edificio, per cui è necessario il previo rilascio del permesso di costruire ".

L'edificio, inoltre, ricade in zona vincolata e questo non è contestato.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: sanatoria straordinaria solo per le opere minori

In virtù delle regole del DL 269/2003 (Terzo condono edilizio), possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincolo, solo le opere di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria realizzate prima dell'imposizione del vincolo

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Abusi maggiori in zona vincolata: il perimetro del Terzo condono

Ciò premesso, si sottolinea che la sussistenza di vincoli sull’area comporta ex lege l’insanabilità dei c.d. abusi maggiori e ciò, contrariamente a quanto sostento da parte ricorrente, a prescindere dalla natura assoluta o relativa e dalla preesistenza o meno degli stessi rispetto al tempo di ultimazione delle opere.

Il TAR richiama quindi un consolidato orientamento giurisprudenziale riguardante la sanatoria edilizia in aree soggette a vincoli ambientali e paesaggistici, con specifico richiamo all'art. 32 del DL 269/2003 e alla legge regionale del Lazio n. 12/2004.

In particolare:

• possono essere sanate solo opere di minore rilevanza (es. restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria) indicate ai numeri 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269/2003. Queste opere sono considerate di impatto ridotto e compatibili con la tutela del territorio;
• per altre tipologie di abusi più rilevanti (come quelle ai numeri 1, 2 e 3 dello stesso Allegato), che includono la creazione di nuove superfici o volumi su aree vincolate, la sanatoria non è possibile. La norma nazionale (art. 32, comma 27 del D.L. 269/2003) vieta il condono per opere che creano nuove volumetrie in aree vincolate, con vincolo istituito prima della realizzazione delle opere;
• la legge regionale del Lazio n. 12/2004 è ancora più restrittiva, visto che prevede la non sanabilità di opere realizzate su immobili vincolati, anche se costruite prima dell'imposizione del vincolo, quando non conformi alle norme urbanistiche o realizzate senza titolo abilitativo.

In definitiva, l'amministrazione, dopo aver riportato in premessa le caratteristiche dell'abuso, ha correttamente concluso per l'insanabilità dell'opera in quanto posta in area vincolata.

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