Terzo condono edilizio in zona vincolata: cambio d'uso con opere e tettoia sono fuori dalla sanatoria

Ci sono cambi di destinazione d'uso tra categorie omogenee e di piccolo impatto che possono anche prendere il terzo condono edilizio in zona vincolata, mentre altri tipi di intervento sono fuori dal perimetro della sanatoria straordinaria ex DL 269/2003.

Ad esempio, ed è il caso della sentenza 8331/2024 del Tar Lazio, è impossibile ottenere il terzo condono in zona vincolata per un abuso edilizio consistente in manufatto tamponato di 200 mq (manufatto E), nato come serra e poi mutato, nella sua destinazione, ad un uso commerciale, e per una tettoia, sempre abuisiva, aperta di analoga dimensione.

Cambio d'uso con opere e tettoia sono abusi maggiori: ecco perché

Il Tar capitolino sottolinea che, in ogni caso, gli interventi oggetto dell'istanza di condono denegata con il provvedimento impugnato non possono che identificare, ancorché singolarmente considerati, un abuso maggiore sul modello di quelli di cui alle Tipologie 1, 2 e 3 dell’All. 1 del DL 269/2003.

Dagli atti risulta una nuova costruzione, peraltro, successivamente alla sua illecita realizzazione, mutata nella destinazione d’uso da deposito/serra a locale commerciale e, con riguardo alla serra, quale abuso originario, contrariamente a quanto dedotto dalla parte ricorrente, essa “assume la consistenza di una nuova costruzione non condonabile, in ragione della esistenza del vincolo paesaggistico”.

In effetti, in base all'art.3, comma 1, lettera e) del dpr 380/2001, è qualificabile come nuova costruzione "l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”.

Non solo: il mutamento di destinazione d’uso della serra/deposito in locale commerciale risulta essere intervenuto poi tra categorie edilizie non omogenee dal punto di vista funzionale e ha inequivocabilmente inciso sul carico urbanistico in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, mentre la tettoia, anche solo per le estese dimensioni, ha senz’altro alterato la sagoma del fabbricato cui accede e pertanto è qualificabile quale intervento di ristrutturazione edilizia.

Le regole del terzo condono edilizio in zona vincolata: ok solo per restauro, risanamento o manutenzione straordinaria

Il TAR effettua una ricognizione precisa di quanto affermato dalla giurisprudenza amministrativa in materia di terzo condono: quanto alla incondonabilità degli abusi maggiori in zona vincolata, l’articolo 32, comma 26, del DL 269/2003  prescrive che “Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1:a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47”, consentendo dunque espressamente l’assentibilità in area vincolata ai soli abusi minori di cui ai numeri da 4 a 6 dell’allegato 1 allo stesso decreto. 

Tradotto: in zona vincolata, il terzo condono è possibile solo per le opere di:

• restauro;
• risanamento conservativo;
• manutenzione straordinaria.

Per le altre opere - cioè gli abusi maggiori che ricomprendono anche nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie, come nel caso di specie - "interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive; la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell’indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere".

Terzo condono edilizio in zona vincolata: off limits cambio destinazione d'uso e incremento volumetrico

Per gli abusi edilizi realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico, le regole del Terzo condono Edilizio ammettono il condono solo per le opere che rientrano nella tipologia di abusi di cui ai numeri 4, 5 e 6 della DL 269/2003 e non di quelli rientranti nelle tipologie di cui ai numeri 1 (incremento volumetrico) e 3 (cambio di destinazione d’uso).

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Niente condono per gli abusi maggiori anche con vincolo 'relativo'

In conclusione, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 della legge 326/2003, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

In ragione dell'insanabilità degli abusi maggiori in zona vincolata, la PA non deve, in tali casi, procedere ad alcun accertamento in concreto della compatibilità dell'abuso rispetto al vincolo imposto, mediante l'acquisizione del parere da parte dell’Autorità garante della sua tutela, né verificare la compatibilità urbanistica delle opere: a fronte dell’accertata assoluta non condonabilità dell’abuso maggiore su bene vincolato, la verifica della conformità urbanistica, nella fattispecie correttamente omessa dalla PA, non assume, infatti, alcuna rilevanza.

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