Terzo condono edilizio: è necessario rispettare due limiti volumetrici. Ecco quali

La Cassazione, di recente, è intervenuta in materia di condono edilizio: nella sentenza 694/2024 del 9 gennaio, infatti, ha riepilogato le regole del Terzo condono, quello del 2003 (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003), confermando la sentenza del Tribunale ordinario che aveva condannato un privato, rigettando appunto l'istanza di condono edilizio, per la sospensione e/o la revoca dell'ordine di demolizione emesso dal Procura della Repubblica in forza di una sentenza con la quale la ricorrente era stata condanna per il reato edilizio, con conseguente ordine di demolizione delle opere abusive, consistenti in un corpo di fabbrica costituito da tre piani fuori terra.

Terzo condono edilizio: il duplice limite di cubatura da rispettare

Prima di tutto, gli ermellini evidenziano che l'applicazione del condono dall'art. 32, comma 25, DL 269/2003, conv. con modifiche dalla legge 326/2003 esige, tra l'altro, il concomitante rispetto di un duplice limite di cubatura:

• 750 mc in relazione a ciascuna unità abitativa;
• 3.000 mc in relazione all'intera costruzione.

Condono edilizio: la sanatoria frazionata non è ammissibile. Non si può aggirare il limite dei 750 mc 'scomponendo' le parti

La Cassazione va ancora più a fondo, ricordando che l'art. 39, comma 1 della legge 724/1994 (Secondo condono) deve essere interpretato nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato e le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono esser riferite a una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest'ultimo nella sua totalità.

Tutto questo perché il motivo della norma è di non consentire l'elusione del limite legale di consistenza dell’opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso edificatorio (cd. sanatoria frazionata, che è illegittima).

Insomma: non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione interamente abusiva, quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica.

Il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce, perciò, che il limite di 750metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge che era (ed è) quella di sanare abusi modesti.

Condono edilizio: la sanatoria frazionata non si può fare e le opere vanno completate entro una data precisa

In materia di condono edilizio, non è possibile ottenere una valutazione "frazionata" dell'abuso, in modo da evitare il superamento del limite di cubatura previsto dalla legge per godere della sanatoria straordinaria.

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Condono edilizio: ogni abuso richiede una singola istanza

Andando ancora più nello specifico, in materia di condono edilizio disciplinato dalla legge 724/1994, per l'individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un'unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera.

Attenzione: se, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile.

L'artificioso frazionamento della domanda di sanatoria

In definitiva, la presentazione di plurime istanze di sanatoria relative a distinte unità immobiliari, ciascuna di volumetria non eccedente i 750 mc., costituisce artificioso frazionamento della domanda, in caso di nuova costruzione di volumetria inferiore a 3.000 mc., la cui realizzazione sia ascrivibile ad un unico soggetto.

Proprio come avvenuto nel caso di specie, nel quale si è proceduto a frazionamento illegittimo delle sei domande di condono, presentate dalla proprietaria e dai suoi cinque figli, tra i quali la ricorrente, i quali si erano dichiarati possessori e futuri donatari dell’immobile.

Per quanto ricostruito dal giudice di merito, rispetto all'intero edificio - pacificamente di proprietà della madre della ricorrente - si sarebbe semmai dovuta presentare un'unica istanza di sanatoria da parte dell'unico soggetto legittimato, istanza che, tuttavia, non avrebbe potuto essere accolta per l'assorbente ragione che il titolo edilizio avrebbe avuto riguardo ad una volumetria eccedente il limite di 3.000 mc. previsto dalla legge.

La tipologia dell'abuso

Infine, la Cassazione evidenzia come siano corrette le conclusioni del Tribunale sulla tipologia dell’abuso edilizio in questione: le demolizioni eseguite non potevano essere assentite dalla semplice presentazione di una C.I.L.A., trattandosi di un intervento comportante anche la modifica dell'aspetto esteriore del fabbricato, il che avrebbe richiesto il rilascio di un permesso di costruire.

Inoltre, il volume al piano terra, nonostante la demolizione di tramezzi e parte della muratura di tompagno, deve comunque essere ritenuto (ancora) sussistente, in considerazione delle sue caratteristiche tipologiche, ossia la presenza della scala di accesso alle abitazioni private e il collegamento diretto al cortine interno privato.

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