Terzo condono edilizio col silenzio assenso: la documentazione necessaria

E' possibile beneficiare del condono - il terzo - per silenzio assenso? Se sì, quando e con quali requisiti?

Fa una sorta di riepilogo il Tar Lazio nella sentenza 9217/2024 del 10 maggio, emessa in riferimento al ricorso di un privato secondo il quale la mancata emanazione di un provvedimento negativo entro 36 mesi dalla data di scadenza del versamento della terza rata relativa agli oneri concessori equivarrebbe all'emanazione del titolo in sanatoria e, pertanto, dopo tale termine l'amministrazione potrebbe intervenire solo esercitando i propri poteri di autotutelala.

Condono edilizio con silenzio assenso: quando si perfeziona?

Il Tar evidenzia che, come noto, ai sensi dell’articolo 32, comma 37, della legge 326/03 «Il pagamento degli oneri di concessione, la presentazione della documentazione di cui al comma 35, della denuncia in catasto, della denuncia ai fini dell'imposta comunale degli immobili di cui al decreto legislativo. 30 dicembre 1992, n. 504, nonché, ove dovute, delle denunce ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e per l'occupazione del suolo pubblico, entro il 31 ottobre 2005, nonché il decorso del termine di ventiquattro mesi da tale data senza l'adozione di un provvedimento negativo del comune, equivalgono a titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Se nei termini previsti l'oblazione dovuta non è stata interamente corrisposta o è stata determinata in forma dolosamente inesatta, le costruzioni realizzate senza titolo abilitativo edilizio sono assoggettate alle sanzioni richiamate all'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e all'articolo 48 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380».

Ma - si sottolinea - per giurisprudenza costante:

• «il silenzio-assenso in materia di condono degli abusi edilizi non si perfeziona per il solo fatto dell'inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria, essendo necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali, soggettivi ed oggettivi, ai quali è subordinato il rilascio del condono. Nello specifico, la formazione del silenzio-assenso sulla domanda di condono presuppone che la domanda sia stata corredata dalla prescritta documentazione, non sia infedele, sia stata interamente pagata l'oblazione e l'opera sia stata ultimata entro il termine previsto dalla legge e non sia in contrasto con i vincoli di inedificabilità di cui all'art. 33, l. 28 febbraio 1985, n. 47» (ex multis Consiglio di Stato, sez. VI, 21 agosto 2023, n. 7849);
• la formazione tacita dei provvedimenti amministrativi per silenzio-assenso presuppone, quale sua condizione imprescindibile, non solo il decorso del tempo «ma anche la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge, ossia degli elementi costitutivi della fattispecie di cui si deduce l'avvenuto perfezionamento, con la conseguenza che il silenzio-assenso non si forma nel caso in cui la fattispecie rappresentata non è conforme a quella normativamente prevista, e ciò in quanto esso costituisce uno strumento di semplificazione amministrativa e non di liberalizzazione, per cui non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede che concorra tutto quanto prescritto dalla legge per l'attribuzione del bene della vita perseguito».

La documentazione per ottenere il terzo condono col silenzio assenso

In riferimento specifico al Terzo condono (ex DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003), l'art. 32, comma 35, della legge 326/03 indica espressamente i documenti che devono essere allegati all’istanza di sanatoria: per la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di condono edilizio, è, infatti, necessario «non solo che sia stato completato il pagamento dell'oblazione dovuta e degli oneri concessori, ma anche che la domanda sia completa di tutta la documentazione, affinché possano essere utilmente esercitati i poteri di verifica da parte dell'amministrazione comunale sia in ordine alla ammissibilità del condono che alla corretta determinazione della misura dell'oblazione da versare, con la conseguenza che l'assenza di completezza della domanda di sanatoria osta alla formazione tacita del titolo abilitativo», senza contare che, per giurisprudenza altrettanto pacifica, non è «configurabile la formazione del provvedimento tacito di assenso su domande di sanatoria edilizia relative ad interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici».

Quindi, poiché nel caso di specie non è oggetto di contestazione che l’area su cui è stato realizzato l’abuso è vincolata ai sensi dell’art. 134, comma 1, lett. b) del d.lgs. 42/04, il motivo è infondato e deve essere respinto.

Terzo condono edilizio col silenzio-assenso, ecco quando: domanda completa e con i requisiti per l'accoglimento

Perché possa formarsi il silenzio-assenso su un'istanza di condono edilizio, il termine di ventiquattro mesi decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte, ma è necessario anche che la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta.

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Opere sanabili prima dell'apposizione dei vincoli?

In questo caso, si ricordano le regole del terzo condono edilizio in zona vincolata, sottolineando che il perimetro comprende solo opere di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, e che non sono sanabili le opere abusive «realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici».

A ciò si aggiunga che la giurisprudenza ha, anche, precisato che con «la previsione generale di cui all'art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, il legislatore ha disciplinato, ai fini del condono edilizio, l'ipotesi di tutte le costruzioni effettuate in siti vincolati e come tali riflettenti la disciplina vincolistica della zona su cui insistono. La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva ai fini della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che non ha fatto cenno alla stessa; la norma, infatti, richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali» (ex multis T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 3 ottobre 2023, n. 5376).

Ciò posto, occorre ribadire il costante indirizzo giurisprudenziale, più volte condiviso dal Collegio, secondo il quale con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree vincolate «il condono previsto dall'art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti» (ex multis, T.A.R. Lazio, Roma, sez. IV-ter, 19 luglio 2023, n. 12153).

In tali ipotesi, è, quindi, «legittimo il diniego di condono disposto in assenza del parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, in quanto il decreto-legge n. 269 del 2003 esclude in via generale la sanabilità delle opere abusive oggetto del terzo condono nelle zone vincolate» (Consiglio di Stato, sez. VI, 11 ottobre 2021, n. 6827) in quanto «soltanto se fossero state assenti le condizioni ostative indicate nel sopra riportato art. 32 del citato decreto-legge n. 269 del 2003, l'amministrazione comunale avrebbe dovuto necessariamente chiedere il parere dell'organo tenuto per valutare la possibilità di rilasciare all'interessato un provvedimento favorevole» (Consiglio di Stato, sez. VI, 9 giugno 2022, n. 4685).

In definitiva, qui il condono edilizio per silenzio assenso non si può ottenere in quanto non è oggetto di contestazione tra le parti che l'area su cui è stato realizzato l'abuso è vincolata ai sensi dell’art. 134, comma 1, lett. b) del d.lgs. 42/04, e che l'opera non può neppure essere sussunta nel novero degli interventi di minore importanza posto che, per stessa ammissione della ricorrente e del precedente proprietario, l'intervento ha comportato un aumento di superfice dell’immobile di 40 mq.

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