Tempestività nella denuncia di vizi nelle facciate condominiali

Manutenzione delle facciate condominiali

Le strutture, una volta realizzate, proprio come un’automobile hanno bisogno di continui interventi per garantire la massima efficienza e la corretta funzionalità, essa include un'ampia gamma di attività, tra cui la manutenzione. Quest’ultima può essere di tipo: i. preventiva, nel caso si voglia anticipare l’insorgenza di malfunzionamenti (es. sostituzione programmata di componenti soggette ad usura); ii. correttiva, per riparare o sostituire componenti solo a seguito di guasto avvenuto o evidente ammaloramento; iii. generale, per mantenere in efficienza l’immobile (es. pulizia e controlli periodi ad impianti, etc.).

Uno degli elementi che destano attenzione sono sicuramente le facciate degli edifici perché costantemente esposte agli agenti atmosferici e all’azione aggressiva dei composti inquinanti presenti nell’aria o disciolti nell’acqua piovana. Esse richiedono attenzione costante non solo per preservare le loro integrità nel tempo ma anche perché il valore dello stabile è fortemente influenzato dalle condizioni dei prospetti. La manutenzione in tal caso è un processo complesso, la quale richiede una programmazione attenta e solo in questo modo è possibile ottenere risultati ottimali e duraturi.

La facciata è l'insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che contraddistinguono l'edificio, comprendendo balconate, parapetti delle terrazze, cornicioni, basamenti, cimase, pilastrini e frontali.

Relativamente alle pareti esterne di un edificio, la facciata è quindi la sua superficie esterna e tutti gli interventi che la riguardano non devono alterare il decoro architettonico dell'edificio. Essa non va confusa con il muro maestro (che svolge una funzione portante e di protezione dall’ambiente esterno) o con la tamponatura di chiusura (che svolge puramente una funzione di protezione), in quanto entrambe sono riferite all’intero spessore della parete e non soltanto agli strati superficiali di finitura esterna.

Quando si parla di manutenzione delle facciate si possono avere due casi:

• la manutenzione ordinaria con cui non si modificano il colore (salvo aree soggette a vincoli di colore) o l’aspetto dell’edificio e non implicano modifiche strutturali;
• la manutenzione straordinaria dove si creano delle modifiche importanti come lavori che cambiano l’aspetto, l’attuazione di misure antisismiche oppure il ripristino o la ricostruzione a causa di calamità naturali, per i quali è richiesto lo stato di emergenza.

I lavori che riguardano le facciate sono disciplinate da determinate normative:

• codice civile e leggi pertinenti;
• norme edilizie e urbanistiche;
• sicurezza e norme antisismiche.

I consensi e le spese nella manutenzione delle facciate

Quando si deve effettuare il lavoro di manutenzione di una facciata è fondamentale che ci sia il consenso da parte della maggioranza del condominio, inoltre per gli interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono la tinteggiatura, è necessario raggiungere (oltre la maggioranza numerica dei proprietari) almeno la metà del valore dell’edificio (ossia 500 millesimi) per ottenere l’approvazione.

Le spese per questi lavori sono ripartite in base alle quote millesimali dei condomini, che vanno calcolate considerando tutti i dati delle unità immobiliari e vari coefficienti correttivi del valore adimensionalizzato. Quando si decide di effettuare tali lavori è necessario stipulare un contratto con l’impresa incarica della realizzazione delle lavorazioni in cambio di un corrispettivo in denaro, come definito dall’art. 1655 c.c..

Garanzia per vizi e difformità nell'opera appaltata

Come stabilito dall'articolo 1667 del codice civile, la garanzia per i vizi e le difformità dell'opera appaltata è soggetta a un termine di prescrizione di 2 anni a partire dalla data di consegna dell'opera completata, ecco perché diventa fondamentale sottolineare la differenza tra “consegna” e “accettazione” dell'opera.
La consegna si riferisce a rendere il bene disponibile al committente mentre l'accettazione implica il consenso del committente riguardo all'opera e solo dopo l'accettazione, l'appaltatore può essere esonerato da qualsiasi responsabilità per eventuali vizi evidenti richiedendo il pagamento dell'importo concordato.

Per quanto riguarda invece i vizi occulti o non immediatamente rilevabili, l'appaltatore non è esonerato, a meno che i difetti non siano denunciati in modo tempestivo (60 giorni dalla scoperta) e secondo l'art. 1667 c.c., e il termine per denunciare i vizi inizia dal giorno in cui il vizio è stato scoperto, diventa quindi fondamentale che il committente mantenga la prova della denuncia garantendone la tempestività.

Manutenzione facciate condominiali e il rifiuto del ricorso in cassazione

Con la sentenza n.20221 del 22/07/24 la Corte di Cassazione esamina la controversia in merito ai lavori di manutenzione delle facciate di uno stabile dove il condominio si oppone al decreto ingiuntivo del tribunale di Torino, sostenendo che i lavori presentavano vizi e difformità prontamente notificati.

Il tribunale di primo grado rigetta le richieste del condominio, in particolare rileva la decadenza della denuncia dei vizi poiché avvenuta dopo il termine di legge, tale decisione è stata successivamente confermata dalla corte d'appello di Torino, sostenendo che, oltre alla mancata accettazione dell'opera, non era stato dimostrato il riconoscimento dei vizi o la tempestività della denuncia.

Il condominio presenta quindi un ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme relative ai contratti di appalto, inoltre la controparte sostiene che, essendo l’opera non accettata e non collaudata, il diritto dell'appaltatore al pagamento non potesse essere considerato valido.

La Corte rigetta il ricorso, evidenziando che la consegna dell’opera, pur in presenza di contestazioni, non escludeva il diritto al corrispettivo, ricordando che la verifica e il collaudo non erano stati effettuati per un ritardo dovuto ai pagamenti da parte del condominio.
La Corte, rigettato il ricorso del condominio, condanna lo stesso al pagamento alla controparte non solo delle spese legali ma dove versare un ulteriore contributo unificato, come previsto dalla normativa vigente.

La sentenza n. 20221 del 22/07/2024 della Corte di Cassazione esprime un giudizio fondamentale per i contratti di appalto, evidenziando come la tempestività nella denuncia dei vizi sia fondamentale per la tutela dei diritti delle parti coinvolte.