Tamponatura divisoria in muratura con realizzazione di stanze: serve il permesso di costruire

Non si possono eseguire, senza permesso di costruire, dei lavori edilizi che, oltre ad una diversa distribuzione degli spazi interni, comportano anche una modifica del prospetto e della sagoma dell'edificio interessato.

In tal caso, si tratta di ristrutturazione edilizia abusiva senza permesso di costruire, con conseguente repressione dell'illecito tramite ordinanza di demolizione.

Le opere edilizie contestate

Lo chiarisce il Tar Lazio nella sentenza 16108/2024 dello scorso 5 settembre, relativa al ricorso contro l'ingiunzione di demolizione del comune per delle opere consistenti in:

• “realizzazione di una tamponatura divisoria in muratura con conseguente realizzazione di n. 2 ambienti ad uso residenziale, all’interno della sopraelevazione sovrastate il fabbricato preesistente;
• realizzazione di una scala interna che collega il fabbricato preesistente al I° ambiente abitativo sovrastante l’edificio; realizzazione di una scala esterna in acciaio che collega il fabbricato preesistente al II° ambiente abitativo sovrastante l’edificio;
• opere di rifinitura di un terrazzo posto in corrispondenza ai suddetti n. 2 ambienti abitativi avente dimensioni in pianta di mt 4x7 circa e parapetto di mt 1 circa di altezza”.

Ristrutturazione edilizia senza permesso di costruire: è abuso conclamato

Il TAR evidenzia che dalla lettura dell'ordinanza si evince come le opere contestate abbiano caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono e sia, quindi, configurabile come vero e proprio intervento di ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 3, comma 1, lettera d), del dpr 380/2001, con conseguente loro subordinazione, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera c), dello stesso Testo Unico Edilizia, al regime del permesso di costruire, comportando esse, oltre ad una diversa distribuzione degli spazi interni, anche una modifica del prospetto e della sagoma dell’edificio interessato (in tal senso, T.A.R. Campania, Napoli, Sezione VIII, n. 254/2018 e Sezione VI, n. 3510/2011).

Chiusura del balcone: quando serve il permesso di costruire

Se la chiusura del balcone comporta un ampliamento di volumetria, è un'opera di ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire.

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L'abuso edilizio va considerato nel suo complesso, non per ogni singolo intervento

Altra importante considerazione da tenere sempre presente in questi casi è quella dell'unitarietà dell'abuso: non si possono, cioè, scindere le valutazioni sulle singole opere ma va eseguita un'analisi globale.

Dalla puntuale descrizione delle opere si desume come nel caso di specie siano stati di fatto abusivamente realizzati degli interventi in grado di apportare al preesistente manufatto delle variazioni essenziali tali da integrare un abuso che deve essere unitariamente considerato, nella considerazione che “il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio non deriva da ciascun intervento a sé stante, ma dall'insieme dalle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle loro reciproche interazioni” (in tal senso, T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 07/01/2022, n.105).

Non è infatti ammissibile una considerazione astratta ed atomistica dei relativi singoli interventi, dovendone, invece, necessariamente predicarsene una valutazione unitaria, sintetica e complessiva, in quanto divenuti parti di un più ampio quadro di illecito sostanzialmente unitario, dal quale attingono il medesimo regime giuridico di illegittimità.

Il comune non deve considerare l'ipotetica sanabilità delle opere

In conclusione, si sottolinea che non rileva nemmeno l'eventuale ipotetica sanabilità delle singole opere edilizie, costituendo la loro abusività già di per sé presupposto per l’applicazione della prescritta sanzione demolitoria, non ponendo, in presenza di abusi edilizi, la vigente normativa urbanistica alcun obbligo in capo all'autorità comunale, prima di emanare l'ordinanza di demolizione, di verificarne la sanabilità ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001.

Gli artt. 27 e 31 del dpr 380/2001, infatti, obbligano il responsabile del competente ufficio comunale a reprimere l’abuso, senza eseguire alcuna preventiva valutazione di sanabilità, mentre l'art.36 rimette all’esclusiva iniziativa della parte interessata l'attivazione del procedimento di accertamento di conformità urbanistica.

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