condono edilizio

Un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato se l'imposizione del vincolo è avvenuta prima della esecuzione delle opere, le opere sono realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo e non sono conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

L'applicabilità del terzo condono edilizio, in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata, è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

In virtù delle stringenti regole del Terzo condono edilizio (art.32 comma 26 DL 269/2003), è assolutamente impossibile sanare opere che abbiano sviluppato nuove superfici e nuovi volumi in area vincolata, anche qualora tali volumi siano interrati.

In merito alla richiesta del permesso in sanatoria per accertamento di conformità urbanistica (art.36 Testo Unico Edilizia), l'amministrazione è tenuta a pronunciarsi con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Il rilascio postumo dell'autorizzazione paesaggistica, al di fuori dei limiti in cui essa è consentita ai sensi dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, non consentendo la sanatoria urbanistica ex art. 36 Testo Unico Edilizia non produce alcun effetto estintivo dei reati edilizi e non annulla l'ordine di demolizione impartito.

L'annullamento in autotutela di una concessione edilizia in sanatoria deve avvenire entro i 18 mesi dal rilascio. Ciò che è dirimente è l'assoluta mancanza, nel provvedimento impugnato, della rappresentazione dell'interesse pubblico all'annullamento d'ufficio della concessione edilizia in sanatoria precedentemente rilasciata.

In attesa della definizione del condono edilizio possono essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d'uso dell'immobile.

L'ampliamento dell'abitazione con realizzazione di locale wc e disimpegno, creando nuovo volume, sfugge al ferreo perimetro designato per la sanatoria straordinaria del Terzo condono edilizio, che ammette solo opere senza aumento di superficie.

E' legittimo l'annullamento del titolo abilitativo edilizio da parte del comune malgrado il tempo trascorso (23 anni dal condono), se si è accertato che le opere non avrebbero potuto essere condonate in quanto non risultavano ultimate alla data prescritta dall’art. 39 della legge 724/1994 e, quindi, entro il 31 dicembre 1993.

Laddove l'abuso edilizio consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone.

Non può ritenersi meramente pertinenziale una veranda costruita ex novo che occupa un'area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale. Pertanto è impossibile la sanatoria straordinaria in zona vincolata, 'dedicata' esclusivamente a opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria.

L'imposizione di un termine, anteriore alla data di scadenza per la presentazione della domanda di condono, entro cui gli immobili devono essere ultimati ha proprio lo scopo di evitare che si chieda di "sanare" un abuso non ancora commesso o ultimato.

La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva al fine della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali.

Se il fabbricato oggetto della istanza di condono ha superato la cubatura di 750 mc prevista come limite massimo dall’art. 39 della legge 724/1994, la sanatoria straordinaria non è possibile. Tale limite volumetrico non è aggirabile in alcun modo, tanto meno presentando istanze di condono 'separate'.

Dopo le esternazioni del ministro Salvini sul possibile ritorno di un nuovo 'mini' condono edilizio, ecco un approfondimento a maglie larghe sul tema: le norme di prevenzione e repressione degli abusi attuali, le norme sul pregresso, la responsabilità degli insuccessi, l'inefficacia delle norme attuali, la repressione materiale, la verifica delle forze in campo.

L'ordinanza di demolizione è legittima se contiene la valutazione di non condonabilità del manufatto, nella parte in cui ritiene accertato che le opere in contestazione sono state realizzate dopo il 31.3.2003, pertanto fuori dai limiti temporali di utilizzo per l'ammissione alla sanatoria delle leggi 47/1985 (Primo condono), 724/1996 (Secondo condono) e 326/2003 (Terzo condono).

Esistono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

La normativa sul condono richiede la permanenza dell'immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento di condono, la realizzazione di opere aggiuntive venendo meno l'attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell'istanza di sanatoria.

Per ottenere il condono edilizio, occorre almeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico, cioè la tamponatura dell'edificio stesso priva di rifiniture, poiché solo in tal modo è assicurata la definizione della volumetria complessiva del fabbricato.

L'art. 31 comma 2 della legge 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Un abuso edilizio comportante nuovi volumi e superfici fruibili in area vincolata esclude in radice la possibilità di aver accesso al beneficio del cd. terzo condono per chiara volontà del legislatore

La realizzazione di un soppalco con superficie consistente non è un intervento di minore rilevanza (restauro, risanamento o manutenzione straordinaria), ma una ristrutturazione edilizia non condonabile in area vincolata in virtù delle regole del Terzo Condono Edilizio.

Un abuso edilizio comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato/condonato.

Ai fini della sanatoria straordinaria/condono, per opere ultimate devono intendersi «gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».