In forza del criterio strutturale, applicabile ai manufatti di nuova costruzione, per edifici "ultimati" si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale ci si riferisce ad un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne.
Il condono edilizio si presenta come una procedura volta alla regolarizzazione di edifici costruiti senza autorizzazione, permettendo di sanare irregolarità attraverso il pagamento di un'oblazione. Un caso esemplificativo è rappresentato dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 954/2025, che ha affrontato un ricorso avverso il diniego di condono per il superamento dei limiti volumetrici, stabilendo che il parere della Commissione edilizia non è obbligatorio per il condono.
Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili con il Terzo condono edilizio solo se si tratta di interventi minori senza aumento di volume e superficie, come il restauro, il risanamento conservativo e la manutenzione straordinaria. La ristrutturazione pesante è quindi off limits.
In materia di condono edilizio, ai fini della valutazione dell'eventuale superamento del limite massimo di cubatura regolarizzabile, qualora l'abuso edilizio sia stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario, deve essere fatto riferimento alla unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, non avendo alcuna rilevanza la suddivisione dell'opera in più appartamenti.
Le regole del secondo condono edilizio fissano i presupposti per la definizione agevolata delle violazioni con riferimento al limite di cubatura di 750 metri cubi; quello che rileva ai fini della condonabilità dell'opera è il c.d. volume lordo, comprensivo dei muri perimetrali e delle tramezzature interne.
L'art. 39, comma 1, della Legge 724/94 stabilisce i limiti volumetrici per la sanatoria delle opere abusive realizzate entro il 31 dicembre 1993, individuando l'ampliamento della volumetria fino al 30% fino a un massimo di 750 metri cubi. Ad apportare ulteriori chiarimenti su tale problematica è la sentenza del Tar Lazio n. 23660/2024 che chiarisce l'impossibilità di separare le volumetrie di unità abitative distinte per aggirare i limiti di cubatura.
Per ottenere il condono edilizio, l'opera deve essere ultimata entro la data limite prevista dalla legge di riferimento, diversa a seconda che si tratti di primo, secondo e terzo condono (31 marzo 2003). Il criterio strutturale, che si applica in caso di nuove costruzioni, prevede che l'edificio debba essere completato almeno al rustico, cioè con struttura portante e tamponature esterne e mancante solo delle finiture. Il criterio funzionale è invece dedicato alle opere interne di edifici già esistenti.
La sanatoria del Terzo condono edilizio è possibile in tutto il territorio nazionale per le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza o in difformità dal titolo edilizio ma solamente per le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo in zona vincolata.
In attesa di condono edilizio, sono consentiti gli interventi che non incidono o alterano l'immobile oggetto dell'istanza, non facendo perdere al manufatto le tracce della propria identità sostanziale: ok, quindi, a lavori di conservazione e recupero dell'esistente mentre si aspetta la sanatoria straordinaria.
Le regole del terzo condono edilizio escludono a priori la sanatoria di opere consistenti nella realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa.
Nelle zone vincolate, il terzo condono concede la sanatoria straordinaria per i soli interventi edilizi di minore importanza e cioè restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, opere che non comportino nuovi volumi o superfici.
Il comune non può negare un'istanza di terzo condono edilizio, ai fini della condonabilità delle opere abusive realizzate in zone sottoposte a vincolo paesaggistico che non implica l'inedificabilità assoluta, prima di aver richiesto il parere favorevole dall'Amministrazione preposta alla tutela del vincolo.
La difformità parziale si verifica quando i lavori edilizi si discostano dal progetto approvato senza alterare gli elementi progettuali fondamentali dell'opera, comportando sanzioni penali e obblighi di rimozione. Il caso in essere, trattato dal Tar del Lazio con la sentenza n. 18980/2024, riguarda un ricorso per la sanatoria di un piano interrato non conforme, evidenziandone la differenza dall’accertamento di conformità.
In caso di parziali difformità, variazioni essenziali e lavori realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA, oggi con il Decreto Salva Casa si applica la sanatoria semplificata, cioè basta la conformità alle regole edilizie al momento dell'abuso e alle regole urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria.
I cambi di destinazione d'uso sono abusi edilizi maggiori, riconducibili alla tipologia di illecito n.3 dell'Allegato 1 al decreto che regolamenta il terzo condono, e pertanto non sanabili in zona vincolata, dove solo gli abusi minori possono venire regolarizzati.
Solo l'interessato e autore dell'abuso edilizio può fornire gli inconfutabili atti, documenti o gli elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza del carattere di sanabilità di un'opera edilizia, ma non possono ottenere la sanatoria straordinaria le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico.
Il terzo condono edilizio, nelle aree soggette a vincoli, è possibile solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del DL 269/2003, ovvero le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi la loro sanabilità risulta preclusa di default.
Il procedimento di sanatoria 'tacito' può formarsi per effetto del silenzio-assenso soltanto se la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta, ma in zona vincolata il terzo condono è possibile solo per gli abusi edilizi minori, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria
Il secondo condono edilizio consente la sanatoria delle nuove costruzioni realizzate entro il 31 dicembre 1993, purché di volumetria non superiore a 750 metri cubi per singola domanda. La volumetria cumulativa è infatti rilevante solo per edifici unitari, non per manufatti autonomi, sicché la singola domanda è lecita e va accolta se proposta per più costruzioni già in origine autonome e oggetto di distinti atti di compravendita.
Il Terzo condono edilizio, per l'applicazione della sanatoria straordinaria in zona vincolata, distingue tra abusi maggiori e minori: solamente le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria possono essere regolarizzate in aree tutelate, tra l'altro previa parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo
Le regole del terzo condono edilizio in zona vincolata prevedono che si possano sanare solamente le opere di minore rilevanza, coiè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, con preclusione totale per gli abusi maggiori come nuove costruzioni o ristrutturazioni edilizie.
Le opere interne consistenti nella realizzazione di muri di divisione, in quanto si tratta di interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici, comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, se non rientrano ampliamenti plano-volumetrici rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria e possono ottenere il terzo condono edilizio.
In pendenza della domanda di condono, le ulteriori opere eseguite, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile, devono dirsi abusive e in prosecuzione dell'indebita attività edilizia pregressa, ripetendo le caratteristiche di illiceità dell'opera principale cui ineriscono strutturalmente.
Per le regole del Terzo condono edilizio, è consentita la sanatoria straordinaria, in zona vincolata, solamente per gli abusi minori cioè opere di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie sono off limits.