SuperSismabonus Acquisti, asseverazione tardiva e riclassificazione sismica: come funziona?

Abbiamo parlato di recente di SuperSismabonus Acquisti, analizzando di cosa si tratta e come si prende; a ulteriore integrazione, è utile segnalare la recentissima risposta n.624 del 24 settembre dell'Agenzia delle Entrate, che si occupa del caso di un Sismabonus Acquisti in caso di variazione della zona sismica del comune in cui sorge l'unità immobiliare, dalla classe 4 alla classe 3, intervenuta dopo il rilascio del permesso di costruire.

Acquisto di casa antisismica: il caso

L’istante ha presentato una proposta di acquisto, accettata in data 31 marzo 2021, a un impresa edile che ha ristrutturato un immobile.

Nell'interpello, chiede quindi se potà fruire del SuperSismabonus Acquisti 110% considerando che:

• il permesso di costruire è stato richiesto il 13 marzo 2019 e rilasciato dal Comune alla promettente venditrice il 6 giugno 2019;
• con i lavori è stata eseguita la demolizione e il rifacimento di un complesso residenziale;
• i suddetti interventi hanno avuto inizio in data 30 settembre 2019;
• il rogito di acquisto verrà sottoscritto entro il 30 dicembre 2021;
• la zona sismica del comune in cui sorge l'unità immobiliare oggetto d'istanza è stata riclassificata dalla classe 4 alla classe 3;
• l’allegato B relativo alla necessaria asseverazione considerato che l'aggiornamento della classificazione sismica avvenuto a marzo 2021, verrà depositato entro il mese di aprile 2021.

L'importanza dell'asseverazione e l'ammissione di quella tardiva

Dopo aver riepilogato le regole principali di questo tipo di agevolazione, il Fisco ricorda che è necessario, in particolare, che l'efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sia asseverata - utilizzando il modello contenuto nell'allegato B del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017, n. 58 - dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

L'art.3 del citato DM 58 del 2017 - in vigore il 13 marzo 2019, data di presentazione al Comune del permesso di costruire da parte dell'impresa costruttrice - prevedeva che alla predetta segnalazione fosse allegata, per l'accesso alle detrazioni, anche l'asseverazione del progettista dell'intervento strutturale della classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato redatta in base al citato DM 58/2017.

In vigenza di tale disposizione, è stato, pertanto, chiarito che un'asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni sopra richiamate, non consente l'accesso al sismabonus (cfr., da ultimo, circolare 8 luglio 2020, n. 19/E).

Tale principio si applica anche ai fini dell'applicazione del cd. sismabonus acquisti; pertanto, qualora le imprese non abbiano tempestivamente presentato la predetta asseverazione con i relativi allegati, gli acquirenti delle unità immobiliari non possono fruire della detrazione di cui al citato comma 1-septies dell'art.16 del DL 63/2013.

C'è un però: nella circolare n. 19/E/2020 è stata richiamata anche la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, nella quale è stato precisato - in conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 - che il Sismabonus Acquisti spetti anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1 maggio 2019 (data di entrata in vigore delle disposizioni che hanno esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nei comuni ricadenti in zona sismica 2 e 3) anche se l'asseverazione in parola non è stata tempestivamente presentata, a condizione che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione.

Asseverazione tardiva: in questo caso è ok. Come fare

L'interpretazione di cui sopra vale anche per il caso in esame, considerando che anche qui l’asseverazione non era stata effettuata in quanto alla data di presentazione della richiesta del titolo abilitativo il Comune era ricompreso in zona sismica 4, esclusa quindi dall’agevolazione.

L’istante quindi potrà fruire del Sismabonus acquisti applicando la maggiore aliquota 110% se l’impresa presenta la predetta asseverazione a partire dal 15 maggio 2021 (cioè sessanta giorni dalla pubblicazione nel Bollettino regionale con la riclassificazione, avvenuta il 16 marzo 2021) e fino alla data del rogito.

Gli immobili chiaramente dovranno essere venduti dalla stessa impresa entro 18 mesi dal termine dei lavori e dovranno essere rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.

L’asseverazione dovrà, infine, essere consegnata all'acquirente per l'accesso al beneficio.

LA RISPOSTA 624/2021 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE