SuperEcobonus 110% in condominio: deliberazioni e iter assemblea, APE convenzionale, massimali di spesa

Di recente abbiamo visto quali documenti servono - e quali vanno conservati per i controlli - per il Superbonus 110% in condominio, sia esso inerente lavori in singole abitazioni oppure su parti comuni.

Oggi andiamo 'oltre', anzi 'torniamo indietro', anche se 'solo' in ottica SuperEcobonus 110%, nel senso che prima dei documenti serve completare tutto l'iter assembleare con consapevolezza del miglioramento energetico e sicurezza per quel che riguarda le regole dei limiti di spesa. Vediamo, con l'aiuto dei tanti 'vademecum' ENEA, come fare.

SuperEcobonus 110% solo con salto di due classi: il ruolo dell'APE convenzionale

Sappiamo che serve un salto di due classi energetiche, che va attestato da un tecnico esperto (cd. asseveratore).

Per consentire ai tecnici di redigere l’APE convenzionale è necessario che i condomini aprano le loro porte per la valutazione dello stato energetico della loro singola unità, che farà parte dell'APE convenzionale dell’ edificio.

L’APE convenzionale è un attestato di prestazione energetica che considera l’edificio nella sua interezza e viene rilasciato esclusivamente ai fini delle detrazioni fiscali del 110%.

Occorre produrre due APE convenzionali, il primo (APE ante operam) riferito allo stato di fatto prima degli interventi, il secondo (APE post operam) riferito alle condizioni di progetto e allo stato finale.

Dal confronto degli APE post e ante operam si deve dedurre, almeno, il doppio salto di classe energetica dell’edificio. Si prendono in considerazione soltanto i servizi energetici presenti prima degli interventi.

Ciascun indice di prestazione energetica dell’intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

Massimali di spesa del SuperEcobonus in condominio: le regole

La domanda è: ma i limiti di spesa previsti per la detrazione devono intendersi per ciascun intervento o per ciascun richiedente/inquilino?

I limiti sono calcolati sulle spese massime (cd. massimali di spesa). Per gli interventi di sostituzione sugli impianti centralizzati nei condomini la spesa massima è:

• 20.000 € per le unità immobiliari nei condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari;
• 15.000 € per le unità immobiliari nei condomini composti da più di 8 unità immobiliari.

La spesa massima ammissibile si determina con logica a scaglioni, per cui se l’intervento riguarda - ad esempio - l’impianto centralizzato in un condominio di 13 unità il massimale si calcola nel seguente modo: 20.000 € x 8 unità + 15.000 x (13-8 unità = 5 unità) = 235.000 €.

La spesa sostenuta si ripartisce in base alle tabelle millesimali applicate per il riscaldamento centralizzato.

L'iter di approvazione condominiale per i lavori

Prima di tutto, ricordiamo che, in virtù di quanto disposto dall'art.9-bis del DL 34/2020 e s.m.i., le deliberazioni dell'asemblea condominiale sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

NB - Eventuali difformità urbanistiche o catastali dei singoli appartamenti condominiali non sono da ostacolo al Superbonus 110% per i lavori sulle parti comuni condominiali.

Detto questo, ci sono due fasi dell'assemblea condominiale:

1. nomina un professionista per la elaborazione e predisposizione di indagini ovvero:
   
   • la redazione di una analisi di prefattibilità che comporta anche le verifiche di regolarità urbanistiche ed edilizie, l’accertamento dell’esistenza o meno di eventuali vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici);
   • consigli dell'ENEA per il professionista: esaminare lo stato di fatto dell’intero edificio e la conformità di ogni singola UI e la coerenza con i dati catastali;
2. verifica preliminare che con gli interventi di progetto si consegua almeno il miglioramento di due classi energetiche.