Superbonus in condominio dopo incendio con risarcimento assicurativo: cosa succede in caso di indennizzo?

I lavori di miglioramento sismico del tetto di un edificio danneggiato da un incendio, se 'finanziati' con l'indennizzo dell'assicurazione, non possono prendere il Superbonus 110%. Ma se l’indennizzo assicurativo corrisposto a seguito del verificarsi dell'incendio non costituisce un rimborso direttamente collegato alle spese necessarie al ripristino dello stabile, non deve essere sottratto dalle spese eventualmente sostenute per l’effettuazione di interventi che danno diritto alla detrazione e che, quindi, potranno considerarsi rimaste interamente a carico dal contribuente.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta 458/2022 del 20 settembre, riferito al caso di un condominio assicurato contro il danno da incendi con una compagnia di assicurazione che, successivamente al rogo, ha versato un acconto degli indennizzi previsti a seguito del quale sono stati avviati i lavori di rifacimento del tetto che sarà ricostruito con tecniche nuove che ne comporteranno anche un miglioramento antisismico.

Condominio danneggiato da incendio: i lavori indennizzati e il Superbonus

I condomini intendono effettuare interventi anche sulle parti comuni danneggiate (i vani scala e le facciate interne) con opere edilizie riconducibili a quelle indicate nell’articolo 16-bis del TUIR mentre gli inquilini degli ultimi due piani procederanno con un’opera di ristrutturazione complessiva delle proprie abitazioni.

I condomini istanti chiedono se:

• le spese sostenute per gli interventi di ricostruzione del tetto, che determineranno il miglioramento sismico dell’edificio, rientrino tra quelle ammesse al cd. Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 anche a seguito del risarcimento pagato dall’impresa di assicurazione;
• la detrazione di cui all’articolo 16-bis del TUIR per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio (vani scale e facciate interne) spetti nella misura massima determinata dalla moltiplicazione del limite di euro 96.000 per le unità residenziali presenti nell’edificio;
• con riferimento agli interventi di ristrutturazione dei singoli appartamenti, rientranti in quelli richiamati nel citato articolo 16-bis del TUIR, il limite di spesa di 96.000 euro debba essere determinato proporzionalmente alla quota di spesa per la ristrutturazione su parti comuni attribuita in base ai millesimi di proprietà.

Il Superbonus per il tetto non va 'in fumo'

Le Entrate, con riferimento al quesito concernente la possibilità di fruire del Superbonus con riferimento alle spese sostenute per gli interventi di ricostruzione del tetto, fa presente che la predetta detrazione spetta, a condizione che l’intervento prospettato possa essere tecnicamente riconducibile agli interventi “trainanti” antisismici previsti dall’art.119 comma 4 del DL Rilancio.

Al riguardo, l’efficacia degli interventi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata, ai sensi del comma 13 del citato articolo 119 del DL 34/2020, dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali.

Arrivando al dunque, con la recente circolare 28/E/2022 è stato ribadito che trattandosi di una detrazione riconosciuta sulle spese effettivamente sostenute e rimaste a carico del contribuente, il Superbonus non spetta se le spese sostenute sono rimborsate e il rimborso non ha concorso al reddito.

Eventuali contributi ricevuti dal contribuente devono essere sottratti dall’ammontare su cui applicare la detrazione del 110 per cento. Si considerano, invece, rimaste a carico le spese rimborsate per effetto di contributi che hanno concorso a formare il reddito in capo al contribuente.

L'indennizzo assicurativo

Con la stessa circolare è stato, inoltre, chiarito che l'indennizzo assicurativo corrisposto a seguito del verificarsi di un evento che ha comportato un danno all'immobile (generalmente un incendio), non costituendo un rimborso direttamente collegato alle spese necessarie al ripristino dello stabile, non deve essere sottratto dalle spese eventualmente sostenute per l'effettuazione di interventi che danno diritto alla detrazione e che, quindi, potranno considerarsi rimaste interamente a carico dal contribuente.

Quindi, in questo caso, tenuto conto che, secondo quanto rappresentato, l’Istante ha ricevuto dalla compagnia assicurativa una somma a titolo di indennizzo per i danni materiali e diretti subiti dall’edificio oggetto degli interventi agevolati, a seguito dell’evento previsto dal contratto di assicurazione, si ritiene che detta somma non vada sottratta alle spese sostenute per gli interventi prospettati e che pertanto, queste, possano considerarsi rimaste interamente a carico dell’Istante medesimo.

I massimali per il Bonus Ristrutturazioni

L'Agenzia delle Entrate chiarisce anche che, in relazione alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, l'art.16-bis Tuir prevede una detrazione dall'imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute, tra l'altro, per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c), e d) dell'art.3 DPR 380/2001 (TU edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.

Si tratta, nello specifico, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia. Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, inoltre, la detrazione spetta anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria di cui alla lettera a) del citato articolo 3 TU edilizia.

Ai sensi dell'art.16 comma 1 del DL 63/2013, la detrazione attualmente è pari al 50% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96mila euro per unità immobiliare.

Ciò premesso, si fa presente che con la citata circolare n. 28/E/2022 ha ribadito che, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale in questione:

• il limite di spesa ammesso alla detrazione (attualmente pari a 96.000 euro) è annuale e riguarda il singolo immobile;
• in caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), tale limite deve essere ripartito tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico;
• l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, in quanto gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio;
• le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile;
• nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento;
• nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.

LA RISPOSTA 458/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE