Superbonus e abusi: attenzione alle condizioni per la decadenza del beneficio fiscale

Il nuovo incentivo fiscale denominato SUPERBONUS consente una detrazione pari al 110% per numerosi interventi edilizi sugli immobili, un'occasione importante per chi aveva nel cassetto l'idea di rimettere mano alla ristrutturazione e/o riqualificazione energetica del proprio immobile. Per far questo però devono sussistere delle condizioni imprescendibili definite dal Testo Unico delle'Edilizia (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) e che richiede l'assenza di difformità riguardanti gli edifici oggetto degli interventi interessati dalle detrazioni e la presenza di tutta la documentazione prevista dalla legislazione vigente.

Il mondo delle detrazioni fiscali nel settore dell’edilizia ha subito una forte “scossa” a seguito dell’emanazione della L. 77/2020 (conversione del DL Rilancio), che mette in campo i cosiddetti “superbonus” e amplia gli scenari connessi alla cessione del credito e allo sconto in fattura ad un ventaglio di interventi ampio e trasversale.
La possibilità di fruire di detrazioni fiscali con aliquota pari al 110% fa brillare gli occhi degli attori che operano nel settore delle costruzioni e dei soggetti beneficiari, che possono valutare una serie di interventi per riqualificare interamente gli immobili dal punto di vista architettonico, estetico, strutturale, energetico.

Attenzione alle condizioni per la decadenza del beneficio fiscale

Tuttavia è doveroso fare alcune riflessioni in merito agli aspetti interconnessi alla L. 77/2020 e alla legislazione in materia di incentivi e detrazioni fiscali, che potrebbero causare brutte sorprese future qualora sussistessero le condizioni per la decadenza del beneficio. La legislazione e le normative di natura fiscale devono infatti “sposarsi” con le disposizioni vigenti di natura urbanistica, architettonica, strutturale, energetica che riguardano gli interventi oggetto di detrazione.

Una considerazione sorge a seguito delle disposizioni dettate dal TUE (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.); al Capo III l’art. 49 tratta infatti le “Disposizioni fiscali” con specifico riferimento agli interventi abusivi.

Il suddetto articolo dispone che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.

Vengono identificati in dettaglio le possibili difformità inerenti al contrasto con il titolo, che riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Occorre dunque un’attenta analisi preliminare da parte dei professionisti incaricati dal committente di progettare gli interventi di riqualificazione, al fine di verificare e “asseverare” la conformità delle preesistenze a monte della progettazione dell’intervento di riqualificazione.

A titolo esemplificativo e non esaustivo potrebbero essere presenti delle porzioni dell’opera da costruzione realizzate in maniera difforme a quanto autorizzato dagli Enti competenti o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza relativo titolo autorizzativo ed eventuale pagamento degli oneri connessi. Potrebbero essere presenti delle superfetazioni, ampliamenti “impropri” di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali…si potrebbero ancora elencare numerose difformità riguardanti gli edifici oggetto degli interventi di riqualificazione interessati dalle detrazioni previste dalla legislazione vigente.

Inoltre potrebbero sussistere delle “carenze” documentali, colmabili qualora l’opera e le componenti interessate siano conformi alla legislazione e alla normativa vigenti, o delle non conformità in alcuni casi non sanabili preventivamente o solo a seguito di onerose somme e/o importanti interventi sull’immobile.

Sempre l’art. 49 prevede che “è fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente. Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa”.

I rischi che corre il beneficiario

Gli effetti potrebbero essere dunque catastrofici; in caso di sussistenza delle condizioni che comportano il decadimento del beneficio delle detrazioni gli utenti beneficiari restano responsabili dei danni, dovendo inoltre restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti. Riflettendo dunque sul possibile ammontare delle somme detratte a seguito della fruizione degli incentivi superbonus 110%, è immediato constatare che le “partite” che si andranno a giocare nei prossimi mesi sono determinanti e non vanno assolutamente sottovalutate.

Gli interventi che escudono i benefici fiscali

Ai sensi dell’articolo 49 si devono dunque escludere gli interventi:

• In assenza di titolo;
  
  
• In contrasto col titolo;
  
  
• Per i quali il titolo è stato successivamente annullato.

Un esempio di possibile decadenza del beneficio

Per estensione rispetto a quanto previsto dall’art. 49 del TUE (secondo la Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-ter), il contrasto col titolo sussisterebbe ad esempio, anche in caso di mancato aggiornamento della documentazione prodotta e depositata a seguito di variante in corso d’opera per un intervento di sostituzione del generatore di calore.

L’art. 49 del TUE stabilisce anche la tempistica, pari a 3 mesi, che il comune deve rispettare per trasmettere la segnalazione all’amministrazione finanziaria; tale tempistica decorre dalla fine lavori, dalla segnalazione di agibilità o dall’avvenuto annullamento del titolo.

Si ricorda ai sensi dell’art.24 del TUE che “ai fini dell’agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
  
  
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  
  
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1” (crf. sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati)

ESEMPIO: impianto centralizzato per la climatizzazione invernale a servizio di un condominio, occhio alla documentazione necessaria!

 La segnalazione certificata di agibilità deve essere corredata dalla documentazione prevista all’art. 24; con riferimento a titolo esemplificativo ad un intervento che interessa un impianto centralizzato per la climatizzazione invernale a servizio di un condominio, fra la documentazione presentata deve esserci la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici. In tal caso occorre rispettare quanto previsto da Legge 10/91 s.m.i. (efficienza energetica) e D.M. 37/2008 (sicurezza in campo impiantistico), che disciplinano anche i casi in cui vi è l’obbligo di redazione del progetto da parte di professionista abilitato sulla base del quale poi l’impresa, dopo aver effettuato i lavori a regola d’arte e conformemente a quanto previsto dal progetto, rilascia la dichiarazione di conformità. E anche se non sono immediatamente richiamati nell’art. 24, una serie di obblighi si collegano al suddetto intervento, come ad esempio la presentazione e trasmissione agli Enti competenti della denuncia INAIL, della SCIA VVF nei casi previsti dalla legislazione vigente, del libretto impianto aggiornato etc.

Numerosi sono dunque gli aspetti interconnessi da valutare e gestire e le prescrizioni da rispettare, ancor più a fronte del rischio di perdita del beneficio a cui sono connesse detrazioni fiscali di misura “importante”.

La L. 77/2020 apre molteplici possibilità e darà una forte spinta verso la riqualificazione del patrimonio esistente, ancora maggiore rispetto a quella già data in passato; il processo di riqualificazione tuttavia deve tenere conto della totalità dei fattori correlati. Occorre dunque una gestione olistica e a 360°, completa e dinamica, con attori sempre più qualificati al fine di un approccio sempre più trasversale, ma specialistico e dettagliato contemporaneamente. 

Si giocheranno “partite” importanti e non si può rischiare di perderle, neanche per una “svista” o una “distrazione”!