Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito: entro quando si può esercitare l'opzione?

In che termini un condominio può ancora beneficiare dell'opzione sconto in fattura o cessione del credito per spese edilizie agevolabili con il Superbonus?

Dedicandosi nello specifico al caso di un condominio che ha affidato i lavori a un'impresa general contractor, che a sua volta si è avvalsa di appaltatori, l'Agenzia delle Entrate chiarisce i limiti temporali per poter ancora esercitare l'opzione, in questo caso per lo sconto in fattura, e precisando che ciò sarà possibile se il general contractor, alla data del 30 marzo 2024, ha pagato ai subappaltatori una parte dei lavori edili effettuati, seppure non abbia, entro la medesima data, emesso fattura nei confronti del condominio committente.

Le regole per l'esercizio delle opzioni

Nella risposta 26/2025 del 12 febbraio l'Agenzia fornisce quindi un chiarimento sull'applicazione delle deroga al generale divieto all'esercizio delle opzioni per la fruizione con modalità alternative alla detrazione (sconto in fattura o cessione del credito corrispondente alle detrazioni) operato dal DL 11/2023 (Decreto Cessioni) come rivisto dal più recente DL 39/2024 (Stop Superbonus).

Il caso: general contratto cambiato e niente fatture al 30 marzo 2024

L'istante è un condominio che chiede di poter fruire del Superbonus, per l'anno 2024 al 70%, con l'esercizio dell'opzione di sconto in fattura ex art.121 del DL 34/2020, rientrando nelle deroghe previste dal DL Cessioni

Il condominio ha affidato gli interventi a un general contractor interessato ad applicare lo sconto in fattura: dopo aver presentato la CILA-S il 25 novembre 2022, si è dovuto procedere con un cambio di general contractor, fissando lo star dei lavori al 6 novembre 2023.

Si chiede, in definitiva, se è possibile continuare ad utilizzare  lo sconto in fattura anche dopo l'entrata in vigore del DL 39/2024, nonostante non ci siano fatture dirette tra il general contractor e il condominio al 30 marzo 2024.

Le modifiche del Decreto Cessioni alle opzioni alternative: la data limite del 17 febbraio 2023

L'AdE spiega che il decreto 39/2024 ha introdotto novità significative in merito all'esercizio delle opzioni per lo sconto in fattura e la cessione del credito, che si inseriscono in quadro particolarmente complesso, con svariati divieti e deroghe intercorsi e succedutesi nel corso degli anni.

In particolare, il provvedimento ha rimodulato l'art.2 del DL 11/2023, cd. Decreto Cessioni, il quale al comma 1 ha previsto l'introduzione, partire dal 17 febbraio 2023, di una limitazione riguardante l’utilizzo di modalità alternative alla detrazione fiscale diretta, come la riduzione immediata del corrispettivo in fattura (sconto in fattura) o il trasferimento del credito d’imposta (cessione del credito).

Tuttavia, i successivi paragrafi della norma hanno delineato alcune eccezioni a questa restrizione, applicabili solo in presenza di specifiche situazioni. In particolare, il comma 2 ha escluso tale limitazione per le spese relative agli interventi agevolabili con il Superbonus (articolo 119 del decreto Rilancio), nonché per altri bonus edilizi.

La lettera b) dello stesso comma ha inoltre precisato che il blocco non opera se, prima del 17 febbraio 2023, i condomìni hanno deliberato l’esecuzione degli interventi e inviato la Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).

Il 'paracadute' del 30 marzo 2024 per il pagamento dei corrispettivi

Successivamente, il DL 39/2024 ha modificato il campo di applicazione delle deroghe contenute nel Decreto Cessioni: l'articolo 1, comma 5, ha stabilito che le disposizioni dei commi 2 e 3 dell’articolo 2 non trovano applicazione nei casi in cui, al momento dell’entrata in vigore del nuovo decreto, non risulti sostenuta alcuna spesa documentata mediante fattura per opere già eseguite.

Questa revisione normativa è finalizzata a garantire che il ricorso allo sconto in fattura e alla cessione del credito sia riservato ai soggetti che abbiano effettivamente affrontato costi comprovati per lavori materialmente svolti.

Le eccezioni al divieto di opzione restano valide solo se, entro il termine del 30 marzo 2024, siano stati realizzati interventi e siano stati corrisposti i relativi importi.

Il Fisco evidenzia che l’espressione “lavori già eseguiti” riguarda esclusivamente le opere edilizie, escludendo spese per consulenze professionali, diritti di urbanizzazione e costi preliminari.

Sconto totale o parziale: le differenze

In relazione allo sconto in fattura, qualora questo sia “totale”, rileva la data di emissione della fattura. Se lo sconto è “parziale”, occorre considerare il giorno del saldo della quota rimanente. Inoltre, l’AdE ricorda, tramite il chiarimento n. 137/2024, che nel caso di pagamento con bonifico, la spesa si considera sostenuta nel momento in cui viene impartito l’ordine di trasferimento dei fondi, a prescindere dalla data effettiva dell’addebito sul conto bancario del committente.

Le scadenze

Per quanto concerne le opere realizzate e le relative scadenze, si precisa che l’opzione per lo sconto in fattura richiede il versamento entro il 30 marzo 2024, riferito a prestazioni già eseguite. Tale adempimento consente di considerare idonei anche i pagamenti effettuati successivamente, purché collegati ad attività contemplate nella Cilas o nel titolo edilizio pertinente.

Il requisito dei “lavori già eseguiti” risulta rispettato qualora il pagamento, attestato da fattura, sia stato disposto entro il 30 marzo 2024 e sia connesso, anche in modo parziale, alla realizzazione degli interventi.

Ok anche se paga il general contractor, ma entro il 30 marzo 2024

Può altresì verificarsi che il costo sia stato sostenuto da un soggetto differente rispetto al beneficiario finale (nel caso specifio, dal general contractor), purché opportunamente giustificato.

Ne deriva che il committente può comunque optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito anche se l’impresa esecutrice (ad esempio, un contraente generale) ha provveduto, entro la data del 30 marzo 2024, a liquidare una parte delle opere ai subappaltatori, ma non ha ancora emesso la fattura nei confronti del committente stesso. Anche in questo scenario, i pagamenti devono risultare collegati a interventi effettivamente svolti.

Nel caso in cui più lavorazioni siano riconducibili al medesimo titolo edilizio, è sufficiente che i pagamenti riguardino almeno una di esse. Resta imprescindibile che il nesso tra l’esborso e il beneficiario della detrazione sia debitamente comprovato.

In sintesi, i condomìni possono ancora avvalersi dell’opzione dello sconto in fattura ai sensi dell’articolo 121 del DL Rilancio per ulteriori opere agevolabili con il Superbonus, a condizione che siano rispettati i vincoli temporali e documentali stabiliti dalla normativa vigente.

LA RISPOSTA 26/2025 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN ALLEGATO