Superbonus 110%, raffica di chiarimenti a Telefisco: pertinenze, fotovoltaico, parti comuni, massimali

Nel corso dell'evento organizzato da "Il Sole 24 Ore" e "Gruppo 24 Ore", l'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti sull'applicazione del Superbonus 110% ex DL 34/2020.

Nel corso di Telefisco Estate (Il Sole 24 Ore e Gruppo 24 Ore) dedicato al "Superbonus 110%", le Entrate sono tornate su alcuni concetti e sui vari adempimenti necessari e sulla loro tempistica, trattando anche gli acconti versati al momento del contratto preliminare. Ma andiamo con ordine.

Utilizzo promiscuo: spetta al 50%

Interessa ai professionisti perché si tratta di capire in che misura si può beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente (ad. es. studi professionali all'interno di una casa)

Se realizzati anche da uno solo dei comproprietari, quindi anche all'esercizio delle attività professionali, occasionali o abituali, le detrazioni, compresa quella maggiorata del 110%, spettano nella misura ridotta al 50% anche per il coniuge comproprietario.

Fotovoltaico e contratto col GSE

Nelle more del perfezionamento del contratto con il Gestore dei servizi energetici (Gse), il Superbonus 110% è fruibile per gli interventi relativi agli impianti fotovoltaici e ai sistemi di accumulo, a condizione che il contribuente sia già in possesso dell'accettazione del detto gestore.

Tradotto: il requisito della cessione dell'energia autoprodotta al Gse, necessario al fine per trainare l'installazione degli impianti fotovoltaici nel Superbonus, è soddisfatto già dal momento di accettazione dell'istanza del Gse (Gestore servizi energetici), anche se il contratto non è ancora perfezionato.

SuperSismabonus e contributi pubblici

Come si determina correttamente la detrazione nell'ambito degli interventi antisismici in presenza di contributi pubblici, ai sensi del comma 1-ter dell'art. 119 del dl 34/2020?

Nell'esempio portato al cospetto degli esperti di Telefisco Estate, per una spesa di 50 mila euro, con contributo pubblico pari a 10 mila euro e incentivo del 110%, la detta detrazione deve essere calcolata sulla spesa netta (40 mila euro), tenendo conto anche dei massimali di spesa ammessi, come chiarito in un preciso documento di prassi (risoluzione n. 28/E/2021).

SuperEcobonus con vincoli per interventi trainanti

In presenza di interventi di efficientamento energetico agevolabili con il 110%, laddove sull'immobile oggetto dei detti interventi siano fissati vincoli che rendono impossibile l'esecuzione di interventi trainanti, come indicato nelle circolari emanate (circolari 24/E/2020 e 30/E/2020), il Superbonus si può prendere per le spese sostenute per gli interventi trainati (come la sostituzione degli infissi o la realizzazione del cappotto interno alle singole unità immobiliari) a condizione che i detti lavori assicurino il miglioramento di due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento di quella più alta, certificato con l'attestato di prestazione energetica (Ape), ante e post intervento, di cui all'art. 6 del d.lgs. 192/2005.

Sismabonus Acquisti anche con acconti

La detrazione excomma 1-septies art.16 DL 63/2013, può 'arrivare' al 110% anche con riferimento agli eventuali acconti, a condizione che il preliminare sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che, nel medesimo periodo d'imposta, si realizzi il presupposto costitutivo dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero edificio, tenendo conto anche del rispetto dei requisiti che devono sussistere nel periodo di vigenza delle disposizioni e del fatto che, per l'ottenimento del 110%, la detrazione è ammessa se le spese sono sostenute dall'1/07/2020 al 30/06/2022.

L'atto di acquisto deve essere stipulato, però, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori ed entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

In altri termini: anche se i 18 mesi dalla fine lavori scadono ben oltre il 30 giugno 2022, per fruire del Superbonus il rogito deve essere stipulato entro tale data, che va rispettata anche per i pagamenti che si intende agevolare. Non si applica, per questa agevolazione, la proroga al 31 dicembre 2022, prevista dal comma 8-bis dell'art.119 del DL 34/2020 nel caso in cui, al 30 giugno 2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, nemmeno quando l'unità immobiliare acquistata sia compresa in un fabbricato condominiale: risposta a interpello Dre Emilia-Romagna n. 909-350/2021.

Superbonus: massimale per posto auto e pertinenze

I posti auto pertinenziali fanno crescere il massimale del Superbonus, moltiplicando le somme che è possibile portare in detrazione, purché siano collocati nello stesso edificio dove viene effettuato l'intervento di ristrutturazione.

Nello specifico quesito, si chiedevano lumi su "un posto auto (non un box) posizionato nel garage al piano interrato", chiedendo se questa pertinen za generasse un limite autonomo di spesa nei massimali.

In un condominio costituito da tre appartamenti e tre posti auto posizionati nel seminterrato, il limite di spesa per il cappotto termico - ha spiegato l'AdE - dovrebbe essere di 240 mila euro (6 per 40mila euro).

Riepilogando:

• in un edificio in condominio con quattro unità abitative e quattro pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per otto, ma «non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi»;
• nel caso di un posto auto posizionato nel garage al piano interrato dell'edificio oggetto dell'intervento agevolabile, allora, viene incrementato il massimale. Purché questo posto auto «sia pertinenziale di un'abitazione e sia accatastato autonomamente». Nell'esempio riportato - conclude l'Agenzia - «il limite di spesa sarà pari a 240mila euro in quanto si terrà conto anche delle ulteriori tre pertinenze».

Il numero massimo di due unità

In presenza di interventi agevolabili su un numero maggiore di immobili a 2, il contribuente può scegliere su quali abitazioni ottenere il 110% ma deve effettuare i bonifici parlanti in maniera distinta per ciascuna unità ed eseguire, relativamente alle unità agevolate, tutti gli adempimenti connessi e richiesti (per esempio, la comunicazione all'Enea).

La dimostrazione del salto di due classi energetiche in condominio

Al fine di dimostrare il miglioramento della classe energetica (due classi o la più alta) con l'Ape convenzionale, ante e post intervento, si devono considerare tutti i lavori complessivamente eseguiti se riguardano anche il condominio, tenendo conto sia di quelli effettuati sulle parti comuni che di quelli eseguiti sulle singole unità.

Tre unità e tre pertinenze

Dal 2021, in presenza di interventi eseguiti su un edificio composto da tre unità e tre pertinenze, la detrazione maggiorata è fruibile anche dall'unico proprietario, tenendo conto del limite di due unità agevolate ma fermo restando il riconoscimento del bonus anche per gli interventi sulle parti comuni, tenendo conto delle unità immobiliari che compongono l'edificio, incluse le pertinenze, e verificando il superamento della percentuale del 50% della superficie destinata a residenziale.

I controlli per i lavori in condominio

Da sottolineare che Antonio Dorrello, direttore centrale persone fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali dell'agenzia delle Entrate è intervenuto nel corso dello speciale Telefisco per tranquillizzare i contribuenti sull'attività di verifica con la quale dovranno confrontarsi nei prossimi anni.

Dopo aver confermato che per chi sceglie una delle due opzioni alternative alla fruizione diretta (sconto in fattura o cessione del credito) ci saranno i controlli ex lege, è stata fornita una risposta ad un caso particolare che può capitare in condominio, cioè quando solo alcuni condomini si accollano le spese per l'intervento, anche a carico di chi rifiuta.

Il Fisco precisa che "in tale ipotesi, ne risponderà eventualmente in caso di non corretta fruizione del superbonus esclusivamente il condòmino che ne ha fruito".