Superbonus 110%: per le Entrate si applica ai condomini ma non alle parti comuni degli edifici plurifamiliari

In attesa di una chiarezza che, su questo argomento, viene richiesta a più voci sia dai lettori di Ingenio che dai parlamentari in interrogazioni ufficiali, prendiamo atto dell'indicazione derivante dalla risposta n.329 del 10 settembre 2020 dell'Agenzia delle Entrate: il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

L'oggetto del contendere

L'Istante, nel caso specifico, è un comproprietario con il coniuge e i propri figli minori, delle seguenti unità immobiliari autonomamente accatastate, facenti parte del medesimo edificio: tre appartamenti, un locale ad uso magazzino, un locale ad uso garage e un bene comune non censibile ad uso corte esterna e scala, senza rendita e consistenza.

Nelle predette unità immobiliari sono rinvenibili parti comuni a tutte le citate unità immobiliari quali, ad esempio, locali per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune.

Si chiede se le detrazioni previste dall'art.119 del DL 34/2020 siano applicabili alle predette unità immobiliari, detenute dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni.

Per l'Istante, sì, in quanto si tratterebbe di interventi sulle parti comuni riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall'esistenza di una pluralità di proprietari.

Risposta negativa: condomini e parti comuni di edifici non sono la stessa cosa

La risposta del Fisco è però negativa. Rifacendosi proprio alla circolare 24/E/2020 -paragrafo 1.1, precisa che sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici (cfr. comma 4 dell'articolo 119).

Ma tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

Sotto il profilo civilistico, il "condominio" costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell'immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

Come quindi chiarito dalla circolare 24/E/2020, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Nel caso di specie, pertanto, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio. 

Insomma, il contribuente - ricorrendone i presupposti e requisiti effettuando tutti gli adempimenti - potrebbe, eventualmente, fruire delle detrazioni di cui agli articoli 14 e 16 del decreto legge 63/2013 convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, cioè Sismabonus ed Ecobonus 'ordinari'.

LA RISPOSTA 329-2020 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF