Superbonus 110% per immobili uniti o suddivisi: per i limiti di spesa vale sempre la condizione iniziale

Per un edificio composto da un'unità abitativa e da due pertinenze il limite di spesa per gli interventi antisismici è di 96mila euro, anche se a fine lavori il magazzino diventerà un’unità A/3 e quindi gli immobili residenziali realizzati saranno due.

Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate nella risposta 765/2021 del 9 novembre scorso, che modifica la risposta n. 568 del 30/08/2021 sottolineando che, in sostanza, per l’applicazione delle detrazioni conta la situazione preesistente ai lavori e non quella successiva.

Lavori edilizi che creano ulteriori unità residenziali e bonus edilizi: che succede?

L'Istante è comproprietario, con altra persona fisica, di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata A/3 e da due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione d'uso "autorimessa", e una accatastata C/2, con destinazione d'uso "magazzino".

Intende effettuare sull'edificio interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico (isolamento termico delle pareti esterne, sostituzione della centrale termica, sostituzione degli infissi e installazione dell'impianto fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo) e prendere il Superbonus 110%.

Al termine dei lavori risulterà variata la destinazione d'uso di una porzione del "magazzino", con creazione di un'ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3.

Quante unità immobiliari si dovranno quindi considerare per il calcolo dei limiti di spesa?

Contano le unità immobiliari censite in catasto all'inizio dei lavori

In linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici attualmente disciplinate dagli articoli 14 e 16 del citato decreto legge 63/2013, ai fini dell'individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione di un'unica unità vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Tradotto: va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni.

Il medesimo criterio, come chiarito dall'AdE con la circolare 30/E/2020, va applicato anche ai fini del Superbonus.

I limiti di spesa per ogni singolo intervento

Con riferimento al caso di specie relativo ad un edificio residenziale unifamiliare in quanto l'Istante è comproprietario di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata e da due pertinenze, dunque, il limite di spesa a disposizione per gli interventi antisismici è pari a euro 96.000 considerando la singola unità residenziale unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali.

Analogamente, con riferimento ai prospettati interventi di efficientamento energetico, l'Istante potrà fruire di un limite di spesa di:

• 50.000 euro per l'isolamento termico delle pareti esterne;
• 30.000 euro per la sostituzione della centrale termica;
• 54.545 euro per la sostituzione degli infissi, 48.000 euro per l'installazione dell'impianto fotovoltaico;
• 48.000 euro per l'installazione del relativo sistema di accumulo.

NB - per l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al dpr 412/1993, ovvero di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici, la detrazione di cui all'articolo 16-bis, comma 1, del TUIR spetta fino ad un ammontare complessivo delle spese sostenute non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, sempreché l'installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 o 4 del presente articolo.

In caso di interventi di cui all'art.3, comma 1, lettere d), e) e f), del dpr 380/2001, il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.

LA RISPOSTA 765/2021 DEL FISCO E' SCARICABILE IN ALLEGATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE GRATUITA AL PORTALE