Superbonus 110: ok anche per gli immobili che diventeranno abitazione alla fine dei lavori

Il Superbonus 110% si prende anche per immobili che 'oggi' non sono abitabili ma che, alla fine dei lavori, lo diventeranno.

E' il 'sunto' della risposta 709/2021 dello scorso 15 ottobre dell'Agenzia delle Entrate, intervenuta su un dubbio riguardante alcuni interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico su edifici composti da unità immobiliari abitative e non.

Il quesito

L'Istante è comproprietaria in una area extra urbana classificata di livello rischio sismico 3 di:

• a) un edificio composto da 3 unità immobiliari categoria catastale A/3, " funzionalmente indipendenti" e dotate di impianto di riscaldamento e da un locale categoria catastale C/2, non pertinenziale;
• b) un edificio composto da un solo piano di categoria catastale C/2;
• c) un edificio composto da 3 unità immobiliari di cui 1 di categoria catastale C/6 e 2 di categoria C/2, "funzionalmente indipendenti".

In particolare, si intende effettuare la totale demolizione e ricostruzione con diversa sagoma prospetti e sedime con aumento volumetrico per l'adeguamento dei sottotetti, delle otto unità immobiliari (incluse quelle non abitative che saranno oggetto del cambio di destinazione d'uso) dei 3 edifici esistenti, per realizzare le predette 6 abitazioni.

Gli interventi comporteranno un miglioramento di due classi energetiche nonché la riduzione del rischio sismico.

Si chiedono 'lumi', quindi, su diversi aspetti inerenti il Superbonus 110%.

Unità immobiliari (abitative e non)

Il Fisco ricorda in particolare che sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute sugli immobili da destinare ad uso abitativo solo al termine dei lavori, come indicato dalla prassi e dalla normativa (articolo 16 del DL 63/2013).

Quindi l’istante potrà fruire delle agevolazioni anche per le unità non abitative identificate nella categoria catastale C a condizione che sia previsto il cambio di destinazione a fine lavori delle predette unità in immobili abitativi.

Occhio all'asseverazione...

Ma attenzione: in relazione alle spese per gli interventi che prevedono la riduzione del rischio sismico che si intendono effettuare, l'AdE ricorda che, nell'ambito degli interventi "trainanti", il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per interventi di messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico degli edifici stessi, di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus). Ma per tali interventi antisismici il comma 13 lett b) dell'art.119 del DL Rilancio dispone che «l'efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017».

Sappiamo - come ribadito con la circolare 25 giugno 2021, n. 7/E - che il progettista dell'intervento strutturale deve asseverare (secondo il modello contenuto nell'allegato B del decreto) la classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato.

Tale asseverazione, per l’accesso alle detrazioni, deve essere allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente (articolo 3, comma 3, decreto del MIT 58/2017).

Per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, precisa l’Agenzia, l'asseverazione va presentata insieme al titolo abilitativo urbanistico, e comunque prima dell'inizio dei lavori. L’istante in definitiva non potrà fruire delle agevolazioni previste dalla disciplina sul Superbonus per le spese sostenute per il rischio sismico, avendo presentato la richiesta del permesso di costruire l’11 settembre 2019, data in cui la normativa prevedeva che l’asseverazione fosse allegata al titolo abilitativo al momento della presentazione allo sportello unico.

Calcolo dei massimali di spesa

Per i massimali di spesa rileva il numero di unità iniziali, cioè 8 o quelle realizzate alla fine degli interventi, cioè 6? E ancora: quali sono i prezzi di riferimento per l'attestazione della congruità delle spese anche in relazione alla riduzione del rischio sismico? I comproprietari possono fruire del Superbonus per le spese sostenute per i lavori, indipendentemente dalla quota di proprietà?

Per questi quesiti, l’Agenzia rimanda ai chiarimenti forniti con le circolari n. 24/2020 e n. 30/2020, precisando che nell’intervento deve esistere una condizione di incertezza, presupposto che viene a mancare quando l'amministrazione ha già fornito la soluzione per fattispecie corrispondenti a quella rappresentata dal contribuente.