Superbonus 110%: nuovi dettagli nello Studio del Notariato! Focus su condominio, parti comuni, SuperSismabonus

Anche il Consiglio nazionale del Notariato rende disponibile una pubblicazione davvero interessante sui Superbonus 110% ex DL Rilancio.

Nel nuovo studio n.27-2021/T, disponibile in allegato, si approfondiscono:

• gli interventi trainanti e gli interventi trainati ed i miglioramenti che gli interventi devono determinare;
• gli interventi (trainanti) ammessi al beneficio;
• gli interventi trainati ammessi al beneficio;
• i soggetti che possono beneficiare del Superbonus;
• la misura della detrazione;
• in particolare: le spese sostenute per interventi trainanti su parti comuni e la posizione dell’Agenzia delle entrate sul condominio. Soluzioni pratiche;
• i beni oggetto di intervento e quelli che ne sono esclusi: la discussa interpretazione dell’Agenzia delle Entrate;
• le particolari regole per gli immobili soggetti a vincolo “culturale”;
• “Sconto in fattura” e cessione del credito d’imposta quali alternative alla detrazione;
• la riserva di detrazione del Superbonus da parte del cedente in caso di trasferimento dell’immobile;
• l’incidenza del Superbonus nell’ambito del Sismabonus;
• la particolare fattispecie dell’acquisto di case antisismiche;
• il Superbonus 110% nell’ambito del sismabonus (cosiddetto SuperSismabonus).

Vediamo, qui, le indicazioni più interessanti che vanno aldilà dell'elencazione delle possibilità ex lege, rimandando chiaramente alla lettura integrale del documento per tutti i dettagli specifici.

Le spese sostenute per interventi trainanti su parti comuni, la posizione del Fisco sul condominio e le pertinenze

Il Notariato affronta il 'pre' e il 'post' Legge di Bilancio 2021, tornando sul perimetro giuridico all’interno del quale la comproprietà di un fabbricato tra più soggetti può essere qualificata come condominio.

Nel 'pre', il Fisco ha privilegiato una visione “soggettiva” del condominio piuttosto che porre l’accento su di una valutazione “oggettiva” incentrata sulle parti comuni di un edificio, che pure esistono anche quando l’edificio appartenga ad un solo soggetto. Se, ad esempio, un soggetto è unico proprietario di un fabbricato costituito da otto unità immobiliari, pur esistendo di fatto parti comuni dell’edificio, la mancanza di una situazione giuridica qualificabile come condominio determinerebbe, a parere dell’Agenzia delle Entrate, l’impossibilità di accedere al Superbonus.

Inoltre, non vengono ammessi al beneficio gli interventi eseguiti su parti comuni di un edificio di cui siano comproprietari più soggetti per quote indivise.

Come avevamo avuto modo di 'anticipare', allora scatta l'espediente: nel caso di unico proprietario di un intero fabbricato, al fine della nascita di un condominio, sarà sicuramente legittimo che tale soggetto trasferisca, a qualsiasi titolo, uno o più appartamenti ad altro soggetto.

Ma attenzione: nel 'post' legge 178/2020, con la modifica dell'art.119 comma 9 a) del DL 34/2020, al Superbonus si può accedere anche per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone. In sostanza il legislatore ha esteso l’accesso anche a questa tipologia di edificio composta da più unità immobiliari (ma nel limite di quattro) ancorché non costituite in condominio.

Dai primi commentatori della norma si è posta la questione se conteggiare o meno le pertinenze nel limite di quattro unità immobiliari: sembrerebbe più plausibile l’interpretazione secondo la quale le pertinenze, a questo specifico fine, non vadano conteggiate.

Esempio: in un edificio composto da tre unità immobiliari abitative, distintamente accatastate, da una cantina e da un box auto, deve ritenersi possibile fruire della detrazione del 110 per cento anche se il proprietario è unico.

Ma - consiglia il Notariato - per un caseggiato costituito da cinque unità immobiliari abitative appartenente ad un unico proprietario, si potrebbe - prima dell'inizio dei lavori - procedere ad un accorpamento tra due delle cinque unità abitative riducendo pertanto il numero di unità complessive del fabbricato a quattro, per rientrare nel perimetro.

Il Superbonus 110% nell’ambito del sismabonus (cd. SuperSismabonus): una classe o nessuna classe?

• per gli interventi antisismici che rientrano in tutte le ipotesi di cui all’art.16 del DL 63/2013 commi dall’1-bis a 1-septies (Sismabonus) l’aliquota della detrazione è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022;
• la maggiorazione dell’aliquota di detrazione al 110% è riconosciuta anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione in zona sismica 1, 2 o 3 che determinino il miglioramento di una o due classi di rischio sismico (in realtà, poiché la disciplina che regola il superbonus non fa distinzioni, la detrazione maggiorata spetta con il solo miglioramento di una classe di rischio sismico; in sostanza, mentre nel regime ordinario il miglioramento di una o di due classi di rischio sismico determina una minore o maggiore percentuale di detrazione, per i soggetti che hanno diritto di accedere al superbonus, essendovi una sola aliquota di detrazione – quella appunto del 110% - la distinzione non ha pregio se non per il limite minimo del miglioramento di una classe di rischio (anche se diversa opinione è stata espressa in qualche commento in cui si ritiene non necessario, nel perimetro di applicabilità del superbonus, il miglioramento di classe del rischio sismico).

Il SuperSismabonus Acquisti: due possibilità

Il Notariato approfondisce la fattispecie dell’acquisto di case antisismiche e la particolare cautela che deve essere osservata in sede di redazione dell’atto di compravendita.

Il primo problema che si pone è quello di verificare se il sismabonus conseguente alla demolizione e ricostruzione effettuata da impresa di costruzioni o ristrutturazioni che poi venda l’immobile di nuova edificazione nei 18 mesi dalla fine lavori spetti sia alla società costruttrice (come sismabonus ordinario, disciplinato dall’articolo 16 del DL 63/2013 commi 1-1bis-1ter1quater) che all’acquirente dell’immobile di nuova costruzione ai sensi del comma 1-septies.

La questione è stata affrontata in un articolo comparso sulla stampa specializzata (Luca De Stefani e Gian Paolo Tosoni su Il Sole 24 ORE del 25 ottobre 2020) in cui si sostiene che la detrazione del sismabonus acquisti (che tra l’altro spetta all’acquirente persona fisica nella misura del 110% mentre spetta nella misura ordinaria del 75% e dell’85% se l’acquirente non è persona fisica a seconda che vi sia rispettivamente il miglioramento di una o di due classi di rischio sismico) sia alternativa alla detrazione che spetta all’impresa che ha realizzato l’intervento in quanto la norma che la disciplina (il comma 1-septies dell’articolo 16 del DL 63/2013) stabilisce che le detrazioni previste nelle norme che precedono “spettano all’acquirente delle unità immobiliari”.

Quindi:

• se l’impresa intende usufruirne (e, si ripete, non con l’aliquota rafforzata del 110% in quanto soggetto che non rientra tra quelli legittimati ad accedervi) dovrà, nell’atto di compravendita dell’immobile oggetto di intervento, dichiarare che la detrazione non spetta all’acquirente. In realtà la non spettanza della detrazione in capo all’acquirente determina l’impossibilità di applicazione del comma 1-septies del DL 63/2013 e l’applicazione invece dei commi precedenti in capo all’impresa.
• se, al contrario, l’impresa intenda far accedere l’acquirente al sismabonus acquisti (e in questo caso se l’acquirente è una persona fisica potrà utilizzare l’aliquota maggiorata del 110%) dovrà del pari nell’atto di compravendita essere posta in evidenza questa scelta.

Sismabonus Acquisti: la regolamentazione del prezzo con sconto in fattura o cessione del credito

Se l'acquirente esercita una delle due opzioni, fermo rimanendo il limite di 96.000 euro, dovrà essere evidenziato che tutto il prezzo (se l’intero prezzo viene assorbito dallo sconto o dalla cessione del credito) o la parte di esso fino ad euro 96.000 sono stati regolati con la particolare modalità dello sconto in fattura o della cessione del credito d’imposta.

Lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta devono atteggiarsi, mediante apposita clausola, come modalità di pagamento dell’intero prezzo o di parte dello stesso. In aggiunta dovrà essere indicato dalle parti che il sismabonus viene utilizzato dall’acquirente.

Sarà pertanto anche possibile, nel caso di prezzo pari o inferiore a 96.000 euro con opzione, da parte dell’acquirente, per lo sconto in fattura che il medesimo non sopporti alcun esborso di denaro. In ogni caso di utilizzo della predetta modalità (sconto in fattura) sarà necessario, in sede di regolamentazione del prezzo, far emergere l’ammontare della detrazione la quale costituirà parte del prezzo (quando quest’ultimo sia superiore a 96.000 euro) o l’intero prezzo (quando quest’ultimo sia uguale o inferiore a 96.000 euro):

• ESEMPIO 1: vendita per un prezzo superiore a 96.000 euro (es. 120.000 euro) e l’acquirente ha diritto ad accedere alla detrazione del 110%. Sarà necessario, in sede di regolamentazione del prezzo, far emergere l’ammontare della detrazione (105.600 euro costituente il 110% di 96.000 euro) la quale tuttavia costituirà solo per 96.000 euro la parte di prezzo “scontato” a favore dell’acquirente (mentre la differenza di 9.600 euro andrà a beneficio dell’impresa venditrice) dando atto delle modalità di pagamento della residua parte del prezzo (24.000 euro) nel rispetto delle regole stabilite dal DL 223 del 4 luglio 2006 e specificando, per la parte di prezzo che rientra nel superbonus, che non vengono evidenziati mezzi di pagamento in quanto importo rientrante nello “sconto in fattura”.
• ESEMPIO 2: vendita per un prezzo inferiore o uguale a 96.000 euro (es. 80.000 euro) e l’acquirente ha diritto ad accedere alla detrazione del 110%. Sarà necessario, in sede di regolamentazione del prezzo, far emergere l’ammontare della detrazione (88.000 euro costituente il 110% di 80.000 euro) la quale, da sola, andrà a coprire l’intero prezzo da pagare. In questo caso, ai fini della tracciabilità dei mezzi di pagamento di cui al DL 223 del 4 luglio 2006 sarà sufficiente una dichiarazione negativa.

LO STUDIO INTEGRALE DEL NOTARIATO SUI SUPERBONUS E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

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