Superbonus 110% in condominio: fondamentale stimare i tempi per ottenere l'agevolazione

Le opportunità del Superbonus 110% saranno uno dei temi centrali nella fitta agenda di convegni e seminari organizzati da MCE Live+Digital, l’8 e 9 aprile 2021 in modalità streaming e fino al 16 aprile con i webinar delle aziende e delle associazioni partner, confermando come MCE – Mostra Convegno Expocomfort rappresenti il principale luogo di incontro e di networking del settore idrotermosanitario, delle energie rinnovabili e dell’efficienza energetica.

Superbonus 110%: opportunità e criticità, al centro della fitta agenda di approfondimenti a MCE Live+Digital

Se ne parlerà alla presentazione del 7° Rapporto congiunturale e previsionale del mercato dell’impiantistica di CRESME (8 aprile), dove ne verranno valutate le potenzialità di ritorno di crescita nel settore, così come nei webinar dedicati verranno affrontati i temi legati allo sconto in fattura o al ruolo centrale dell’amministratore di condominio nella gestione dei lavori.

Ed è proprio la gestione dei lavori in condominio, e soprattutto il controllo di tutte le tempistiche procedurali, a rappresentare uno dei fattori critici che non deve essere sottovalutato.

Superbonus e Condominio: le tempistiche relative a iter e lavori sono fondamentali

La Legge di Bilancio per il 2021 ha esteso il periodo d’applicazione del Superbonus comprendendo le spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022 per tutti gli edifici e al 30 giugno 2023 per gli edifici di edilizia popolare. Ma il primo vincolo per l’ottenimento dell’incentivo è il completamento di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. Questa data è il punto di partenza per calcolare i tempi da rispettare per poter essere certi di ottenere l’incentivo fiscale, un calcolo complesso perché, prima di analizzare i tempi dei lavori per un condominio, si devono considerare quelli per tutte le pratiche burocratiche necessarie per arrivare all’inizio dei lavori. 

L’arch. Annalisa Galante, docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano e Coordinatrice scientifica di That’s Smart, l’area dedicata a Home & Building Automation, Smart Metering, Electric Mobility e Energie rinnovabili nell’ambito di MCE – Mostra Convegno Expocomfort, ha analizzato i tempi necessari alle differenti fasi (preliminare, progettuale, asseverazioni e comunicazione finale) per poter affrontare con la dovuta preparazione l’iter affinché si riesca ad ottenere l’incentivo fiscale.

A - Fase preliminare: verifica dei requisiti (fino a 60 giorni)

Valutazione della possibilità di fruizione effettiva del Superbonus 110% nomina del tecnico o incarico a un General Contractor:

• verifica conformità edilizia e urbanistica: rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio (l’Ufficio preposto ha fino a 30 gg – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi);
• verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.
  

B - Fase progettuale ed esecutiva (fino a 270 giorni)

Scelta degli interventi, ricevimento preventivi aziende (sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria, ecc.): 

• sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110 % e allungano le tempistiche di circa 30 gg);
• se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 gg per ottenere il nulla osta a procedere.
• pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori);
• esecuzione dei lavori.
  
  

C - Asseverazioni e comunicazioni finali (fino a 30 gg)

• Chiusura pratica edilizia e APE post-intervento asseverato.
• Asseverazioni fiscali.
• comunicazione Agenzia delle Entrate.

Ristrutturare un condominio con il 110%: quanto tempo richiede l'iter procedurale?

Facciamo un esempio, stilando le tempistiche per dei lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni (tra le 40 e le 50 unità immobiliari). Innanzitutto per accedere al Superbonus si deve procedere con diverse deliberazioni assembleari che devono coinvolgere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (lo prevede l’art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio come modificato dalla legge 26/2020 art. 63, in linea con quanto già previsto dalla legge 220/2012 per le riqualificazioni basate su diagnosi e certificazioni energetiche). 

Realisticamente si può quindi ipotizzare la seguente timeline: 

• Assemblea di incarico al tecnico o al general contractor per l’attuazione della Fase
  A: da 15 a 60 gg
  
  
• Attuazione delle verifiche preliminari (Fase A - conformità urbanistica, diagnosi, pre-
  certificazione, ecc.): da 30 a 60 gg
  
• Assemblea di mandato per l’attuazione della Fase B: da 15 a 30 gg
  
• Fase B - Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 gg a seconda
  della quantità di lavori da eseguire
  
• Fase C – Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 gg a seconda della
  quantità e complessità dei lavori eseguiti.

Dall’analisi realizzata dall’arch. Galante per MCE Lab appare evidente come sia realistico stimare in 8 mesi la conclusione della procedura. Va ricordato infatti che la scadenza da considerare per prevedere di poter rientrare nel beneficio fiscale è il 30 giugno 2022, data alla quale il direttore dei lavori assevera lo stato di avanzamento lavori per almeno il 60% di quelli previsti. 

Risulta quindi basilare capire fin dalla prima fase di impostazione dei lavori i tempi nei quali questi saranno svolti per poter avere la data per fare una stima realistica del tempo che si ha per svolgere le prime fasi.

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