Superbonus 110% e installazione del cappotto termico: focus su alcune interessanti pronunce giurisprudenziali

Tra gli interventi di efficientamento energetico cd. trainanti, agevolabili mediante il Superbonus 110%, vi è senz’altro l’intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, ovvero il cd. cappotto termico.

Quando il cappotto termico interviene sulle facciate di un edificio, esso causando l’aumento di spessore delle pareti esterne, potrebbe generare delle controversie relative:

1. al rispetto delle distanze tra edifici;
2. allo sconfinamento nella proprietà altrui;
3. al pregiudizio subito dai singoli condomini nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva (qualora il cappotto sia istallato su un edificio condominiale).

Quanto al rispetto delle distanze tra edifici

Già con l’entra in vigore del c.d. Decreto Efficienza Energetica (D.L. 17.07.2020, n. 73) che ha apportato delle modifiche al d.lgs. n. 102/2014, si è previsto nell’art. 13 che: “Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura”.

Entro i limiti di questo maggior spessore, viene consentita anche la deroga a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in punto di distanze minime, sia tra edifici, sia dai confini di proprietà, e di altezze massime degli edifici. Non è comunque consentito derogare alle distanze minime previste dal Codice civile.

Quanto agli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico agevolati con il bonus 110%, è stata introdotta la possibilità di derogare le distanze mediante la Legge 29.07.2021 n. 108, che ha convertito in legge il Decreto (Decreto Semplificazioni).

Invero, la Legge appena menzionata ha previsto, con la modifica del comma 3 dell’art 119 DL Rilancio, una deroga alle distanze minime tra edifici indicate nell’art. 873 c.c., per gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico, i quali a fronte della modifica normativa, non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza del medesimo edificio.

Quanto allo sconfinamento del cappotto nella proprietà altrui

Il problema dello sconfinamento del cappotto può verificarsi nelle ipotesi in cui due edifici non siano distanti, ma adiacenti.

E’ assodato che ai sensi dell’art. 840 c.c., secondo comma, il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali da non avere interesse ad escluderle.

In applicazione di tale disposizione normativa, unanime giurisprudenza si è espressa nel senso di stabile che l’asserito pregiudizio invocato dal proprietario debba sempre essere dimostrato in concreto e non in astratto e quindi occorre dare prova che le attività del terzo abbiano effettivamente provocato un pregiudizio.

Nel caso specifico dell’istallazione di un cappotto sulla facciata di un edificio, che per le sue dimensioni sconfini nella proprietà del vicino, una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha espressamente ribadito il richiamato orientamento giurisprudenziale, statuendo: “il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 2, ad attività di terzi (quale, ad esempio, l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione”(Cass. civ., Sez. VI-2, ord. 23.07.2020 n. 15698).

Quanto al pregiudizio subito dai singoli condomini nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva

Potrebbe verificarsi la situazione in cui alcuni condomini invochino una presunta lesione del diritto dominicale a causa dell’incidenza del cappotto sulla superficie dei balconi di proprietà esclusiva dei condomini medesimi.

In effetti, accade che la realizzazione del cappotto termico sulle facciate condominiali comporti una riduzione, se pur minima, della superficie dei balconi che potrebbe essere interpretata dai singoli proprietari degli alloggi come una lesione del loro diritto esclusivo di proprietà.

Non sono mancati i casi in cui si è addirittura invocato la nullità della delibera condominiale che approvava i lavori Superbonus 110% (tra i quali il cappotto) per aver la stessa assemblea dei condomini deliberato su questioni che nulla hanno a che vedere con le attribuzioni conferite dalla Legge al Condominio.

Occorre premettere che, in generale, l’assemblea dei condomini non può validamente assumere decisioni che riguardano i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni (Cass. 7042/2020).

Invero, nel caso dell’istallazione del cappotto termico sulle facciate condominiale che comporterebbe un restringimento della superficie del balcone, bisogna necessariamente considerare come si tratti di un minimo sacrificio richiesto al privato, funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (le facciate).

In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano con l’ordinanza del 13 agosto 2021 stabilendo espressamente che: "Appare dunque naturale, secondo I’id quod plerumque accidit, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini{maxime i balconi) ma non può ritenersi che qualunque effetto di siffatta natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomìni sarebbe sostanzialmente subordinata al voto unanime dei condòmini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) d.l. 34/2020). Occorre, dunque, esaminare il singolo caso concreto nell’ottica di un contemperamento tra i diversi interessi contrapposti e nel solco di quella c.d. “solidarietà condominiale” più volte affermata dalla Suprema Corte (cfr. da ultimo Cass. 7938/2017). E richiamando proprio la summenzionata sentenza della Cassazione n. 7042/2020 che ha individuato nella strumentalità con “l’adeguato uso delle cose comuni” l’eccezione al divieto di assumere decisioni che incidano sui beni di proprietà esclusiva dei condomini, osserva questo Tribunale che, in primo luogo, le decisioni adottate dall’assemblea del Condominio riguardano, in via diretta, i beni comuni, e che, in secondo luogo, gli effetti di tali decisioni e degli interventi edili deliberati sui beni di proprietà esclusiva dei condomini ricorrenti sono strettamente funzionali al miglioramento dell’uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela e, in ogni caso, appaiono estremamente modesti e tollerabili, senza che possa ravvisarsi una significativa lesione del diritto dominicale".

E’ evidente quindi come una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi sia a tutti gli effetti un sacrificio tollerabile dinanzi ad interventi (come il cappotto termico) che determinano il soddisfacimento di interessi della collettività condominiali ed anche pubblicistici.