Superbonus 110%, altri chiarimenti ufficiali: edifici mono e bifamiliari, cappotto termico, polizze assicurative

Scaricate subito le nuove FAQ del direttore dell'Agenzia delle Entrate, Avv. Ernesto Maria Ruffini, in materia di Superbonus 110% (Ecobonus e Sismabonus maggiorati, ma anche Bonus Facciate per quel che riguarda le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito), perché sono inedite (documento di audizione presso la Commissione di anagrafe tributaria del Parlamento) e trattano i temi più disparati, a partire dalle novità inserite dal DL Agosto

Non solo: nel corso dell'audizione il n.1 del Fisco italiano ha dichiarato che, a brevissimo, l'Agenzia uscirà con una nuova circolare di chiarimenti interpretativi sul bonus previsto agli artt. 119 e 121 del DL Rilancio.

Le novità del DL Agosto al Superbonus 110: l'accesso autonomo dall'esterno

Per accesso autonomo dall’esterno «si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva». A seguito di tale modifica normativa si può, pertanto, ritenere che un’unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio

• all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
• all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile;

In caso di villetta a schiera, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora:

• la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si acceda dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Le nuove richieste di chiarimenti

Nel documento si evidenzia che per alcune delle richieste di chiarimenti formulate dalla Commissione, potranno essere fornite risposte più esaurienti in un momento successivo, essendo necessari degli approfondimenti, anche attraverso il coinvolgimento di altre Amministrazioni. Si tratta, in particolare, di questioni che involgono aspetti non esclusivamente fiscali (come, ad esempio, le asseverazioni o le polizze assicurative).

In ogni caso, sempre in materia di Superbonus, a breve l’Agenzia fornirà ulteriori chiarimenti con la pubblicazione di una nuova circolare, nella quale saranno trattate anche alcune delle tematiche affrontate in questa sede.

Pubblichiamo alcune delle FAQ più interessanti, consigliando però di scaricare il documento completo per leggerle tutte.

Edificio mono o bifamiliare

D. Si chiede se il Superbonus non si possa estendere in via interpretativa ai detentori di tutte le unità immobiliari di edificio bifamiliare o plurifamiliare, laddove tale detenzione esclusiva non può dar luogo alla costituzione del condominio richiesto dal dato strettamente testuale del comma 9 dell’articolo 119.

R. Il riferimento normativo al “condominio” (articolo 119, comma 9, lettera a, del decreto legge n. 34 del 2020) comporta che il Superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e che, invece, siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari. Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio, essendo, invece, necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi. Ciò comporta in sostanza che:

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
• se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.

Criterio di cassa o di competenza?

D. Si chiede se il beneficio sull’acquisto dell’unità immobiliare spetti, per gli acconti pagati nella finestra temporale agevolata, anche quando i lavori si trascinano oltre il termine ultimo della finestra medesima (attualmente il 31 dicembre 2021, sia ai fini del Sismabonus che ai fini del Superbonus).
R. Affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, fermo restando il principio di cassa, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021. Gli acquirenti delle case cd. “antisismiche” potranno, altresì, fruire della prevista detrazione per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020, in quanto l’agevolazione a tale data è vigente, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.

Cappotto termico interno

D. Si chiede se, non rinvenendosi norme che lo escludano, possa essere riconosciuto il Superbonus per l’installazione del cappotto termico interno, con particolare riferimento agli edifici sui quali insistono vincoli storico-artistici o paesaggistici, data anche l’impossibilità di interventi di isolamento sul loro involucro che possano portare al miglioramento di almeno due classi energetiche.
R. L’articolo 119, comma 2, del decreto Rilancio prevede che, qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o gli interventi trainanti di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione del 110 per cento si applichi in ogni caso a tutti gli interventi trainati, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta in quanto l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima classe. Pertanto, come chiarito nella circolare n. 24/E del 2020, se l’edificio è sottoposto ai vincoli previsti dal predetto codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’Ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico. Nell’ambito dei predetti interventi si ritiene che, nel rispetto di tutti i requisiti previsti dalla norma agevolativa, possa rientrare anche “l’installazione del cappotto termico interno”.

Polizza assicurativa

D. Si chiede se l’obbligo di stipula della polizza assicurativa è da intendersi in termini di adeguamento ai massimali della polizza RC professionale “generica” oppure è necessario stipulare una polizza ad hoc; in ogni caso, se l’obbligo possa ritenersi assolto laddove la polizza già in essere contenga i requisiti necessari.

R. L’articolo 119, comma 14, del decreto Rilancio prevede che, ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati siano tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. Ai fini fiscali la norma richiede la sussistenza di una copertura assicurativa nei termini sopra indicati. Nessuna previsione è stabilita in relazione alle modalità contrattuali della polizza stessa che, pertanto, segue la prassi di mercato, in conformità alla normativa regolamentare di settore. L’articolo 119, comma 11, prevede che il visto di conformità sia rilasciato ai sensi dell’art.35 del decreto legislativo 241/1997. I CAF e i professionisti abilitati sono, pertanto, tenuti a stipulare una polizza di assicurazione di responsabilità civile con un massimale non inferiore a 3.000.000 di euro. Detti soggetti sono tenuti a stipulare una specifica polizza assicurativa con massimale adeguato al numero dei contribuenti assistiti, nonché al numero dei visti di conformità rilasciati ai sensi, rispettivamente, degli articoli 6 e 22 del decreto del Ministro delle finanze 164/1999. La polizza assicurativa della responsabilità civile per i danni causati nel fornire assistenza fiscale deve garantire la totale copertura degli eventuali danni subiti dal contribuente, dallo Stato o altro ente impositore, non includendo franchigie o scoperti, e prevedere il risarcimento nei cinque anni successivi alla scadenza del contratto. Coloro che sono già in possesso di idonea copertura assicurativa per i rischi professionali possono anche utilizzare tale polizza inserendo un’autonoma copertura assicurativa che preveda un massimale dedicato esclusivamente all'assistenza fiscale, almeno di importo pari a quello stabilito dalla norma. Per quanto riguarda l’adeguatezza della polizza, dovendo essere commisurata al numero dei contribuenti assistiti nonché al numero dei visti di conformità rilasciati, la stessa attiene all’aspetto contrattualistico tra le parti.

IL DOCUMENTO DI AUDIZIONE INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF