Stato legittimo dell'immobile: quando i titoli abilitativi pregressi salvano dalla demolizione

Se un ordine ripristinatorio - cioè un'ordinanza di demolizione per rimuovere un abuso edilizio - viene adottato senza tener conto dello stato legittimo dell'immobile in contestazione, è illegittimo e l'immobile è salvo.

Lo ha spiegato il Tar Salerno nella sentenza 561/2024 del 1° marzo scorso, inerente il ricorso contro un'ordinanza di demolizione per delle opere situate in immobile ultracentenario, per il quale sono stati ottenuti vari titoli abilitativi edilizi e paesaggistici nel corso degli anni, inclusa un'autorizzazione paesaggistica nel 2016 e un'altra nel 2019.

Titoli probanti lo stato legittimo per immobili realizzati ante legge 765/1967

Anche gli atti diversi da quelli di carattere urbanistico-edilizio rappresentano senza dubbio "documenti probanti" la destinazione d'uso legittima di un immobile, ai sensi del combinato disposto degli articoli 23-ter, comma 2, e 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia.

Scopri tutto su Ingenio!

La demolizione

L'ordinanza di demolizione contesta varie opere effettuate sull'immobile, sia interne che esterne, senza autorizzazione, e ordina la demolizione delle stesse.

L'ordine ripristinatorio riguardava - tra l'altro - una serie di opere al piano terra dell'abitazione, tra le quali:

• l'ampliamento di un vano cucina;
• una finestra;
• il bagno adiacente alla cucina;
• un pergolato
• altri manufatti.

Il ricorso: non è stato considerato lo stato legittimo dell'immobile

Secondo il ricorrente, tra l'altro, l'ordinanza è illegittima per la palese violazione dell’art. 9 bis della legge 241/90, atteso che l’Ente non ha tenuto conto dello stato legittimo dell’immobile ovvero dei titoli abilitativi conseguiti dal ricorrente ed i titoli autorizzativi sono stati completamente ignorati.

Stato legittimo dell'immobile: definizione e collegamento coi titoli abilitativi edilizi

Il TAR accoglie il ricorso, ritenendo che l'ordinanza fosse viziata da un difetto istruttorio.

Il Comune non ha tenuto conto dello stato legittimo dell'immobile e dei titoli abilitativi ottenuti dal ricorrente. Pertanto, l'ordinanza demolitoria è stata annullata.

Com’è noto, l'art. 9 bis, comma 1 bis, del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia così recita: "Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia".

Con l'innovazione introdotta dall'art. 10, comma 1, lett. d, n. 2, del DL 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni), conv. in legge 120/2020, il legislatore ha inteso semplicemente chiarire che lo stato legittimo dell'immobile è quello corrispondente ai contenuti dei sottesi titoli abilitativi, relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative.

Questa norma - evidenzia il TAR - va interpretata nel senso che lo stato legittimo dell'immobile è quello riveniente dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (T.A.R. Salerno, sez. II, 31/05/2021, n.1358).

Stato legittimo dell'immobile: il Tar Salerno spiega la regola del primo Decreto Semplificazioni

Con l’innovazione introdotta dall'art. 10, comma 1, lett. d, n. 2, del DL 76/2020, il legislatore ha inteso semplicemente chiarire che lo «stato legittimo dell’immobile» è quello corrispondente ai contenuti del sottesi titoli abilitativi, relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative.

Scopri tutto su Ingenio!

Interventi sull'immobile legittimi e ordinanza di demolizione da annullare

In definitiva, l'ordine ripristinatorio è viziato.

Il Comune non ha effettuato, infatti, una puntuale verifica della sussistenza di tutta una serie di elementi circostanziali, pretermettendo la disamina di alcuni aspetti, particolarmente incisivi, i quali, ove considerati, avrebbero diversamente orientato la soluzione decisoria finale.

Nel dettaglio, non ha considerato lo stato legittimo dell’immobile nonchè gli svariati titoli abilitativi conseguiti dal ricorrente.

Peraltro, a seguito della richiesta di autorizzazione paesaggistica del 2015, l’immobile in questione era stato già oggetto di diversi accertamenti ove si riscontrava la legittimità dell’attuale stato dei luoghi (tra cui proprio la richiamata relazione del novembre 2017). L’atto infatti esplicita “l’avvenuta esecuzione degli interventi finalizzati al ripristino dello stato dei luoghi, oggetto di comunicazione di inizio lavori, prot. n. OMISSIS”, così individuando lo stato legittimo del fabbricato a quel momento, posto poi alla base dell’autorizzazione paesaggistica del 2019.