Stato legittimo con ultimo titolo sanante: le regole post Salva Casa

La possibilità di ottenere una sanatoria con le regole ex art.9-bis comma 1-bis del dpr 380/2001, cioè da 'ultimo titolo sanante' per lo stato legittimo come modificato dal Decreto Salva Casa, deve comunque sottostare a precise regole, non essendo possibile regolarizzare un'opera illecita solo perché presente nelle pratiche edilizie e dovendo comunque, l'amministrazione, controllare la legittimità dei titoli pregressi.

Si esprime in questo senso l'importante sentenza 227/2025 del Tar Lombardia che segue la n. 8977/2024 del Consiglio di Stato, con la quale si era precisato che lo stato legittimo dell'immobile, dopo l'entrata in vigore del DL Salva Casa, è anche quello stabilito dal titolo che "ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi", ma la semplice rappresentazione di abusi edilizi in titoli abilitativi precedenti non legittima l'immobile.

Stato legittimo immobile con il Decreto Salva Casa: breve recap

Il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024), con l'art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell'immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito;
• lo stato legittimo è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Stato legittimo: i titoli abilitativi che lo possono stabilire

Il Decreto Salva casa ha anche stablito che tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione:

• delle disposizioni recate dall'art. 34-ter del TUE;
• delle norme sul permesso in sanatoria (articolo 36 TUE);
• delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis;
• 
della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 TUE).

Importante: per la determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), 37, commi 1, 3, 5 e 6 (per interventi in assenza o in difformità dalla SCIA, purché su immobili non vincolati) e 38 (per interventi eseguiti in base a permesso annullato).

Quindi, il procedimento per la regolarizzazione delle varie difformità sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda, potrà contribuire - proprio tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

La presenza degli abusi edilizi nelle pratiche non equivale a sanatoria

Nella sentenza 227/2025, si disquisisce su una lunga serie di abusi edilizi realizzati su un immobile.

Le parti che ci interessano e che affrontano la questione dello stato legittimo sono tra le ultime esaminate dal giudice, che alla fine respinge il ricorso

In primis, si evidenzia come la difesa dei ricorrenti, pur nella carenza di uno specifico titolo abilitativo posto a fondamento della contestata attività edilizia, ha cercato di dimostrare che i vari interventi che si sono susseguiti sull'immobile avrebbero legittimato le citate modifiche e i titoli presupposti ormai sarebbero assolutamente consolidati e non più annullabili, stante il rilevante lasso temporale trascorso dalla loro adozione.

Ma il richiamo alla pratica edilizia non è assolutamente