Spostamenti di tramezzature interne: quando è manutenzione straordinaria e basta la CILA

Una semplice rimodulazione degli ambienti interni con mero rifacimento dei vetusti impianti esistenti, degli infissi e dell’intonaco esterno, rientra nell'orbita della manutenzione straordinaria, subordinata alla presentazione della CILA.

Pertanto, un'ordinanza di demolizione motivata dalla necessità di ottenere il permesso di costruire è illegittima: così si è espresso il TAR Salerno nella sentenza 783/2024 dello scorso 8 aprile, che ha accolto il ricorso di una società alberghiera contro il comune che aveva, appunto, intimato la demolizione per alcuni presunti abusi edilizi.

L'intervento edilizio del contendere: rimodulazione ambienti interni e rifacimento impianti

Secondo i ricorrenti, l'intervento era costituito dalla mera rimodulazione degli ambienti interni e nel mero rifacimento dei vetusti impianti esistenti, degli infissi e dell’intonaco esterno, interventi quindi riconducibili all’orbita della manutenzione straordinaria, subordinata alla presentazione della CILA, piuttosto che all'orbita della nuova costruzione o della ristrutturazione edilizia, così come, invece, confusamente indicato nell’ordinanza di demolizione.

Eliminazione e spostamenti di tramezzature: o CILA o SCIA. Ecco quando non serve l'autorizzazione paesaggistica

Il TAR da ragione al ricorrente, in quanto la diversa distribuzione degli spazi interni, dacché ascrivibile all’orbita della manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b, del dpr. 380/2001 e della categoria A.1 dell’Allegato A al dpr 31/2017, non necessitava di previo rilascio del permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica, cosicché non avrebbe potuto legittimamente sanzionarsi in via repressivo-ripristinatoria per mancanza di tali titoli abilitativi.

Tenuto conto anche della previsione del punto 3 della Sezione II – Edilizia della Tabella allegata al d.lgs. n. 222/2016 (secondo cui rientrano nella manutenzione straordinaria «l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio»), lo stesso TAR ricorda di aver avuto modo di statuire che «in materia edilizia, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria» (cfr. TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 848/2020; Napoli, sez. III, n. 2899/2021; Salerno, sez. II, n. 167/2022), subordinata, come tale, a mera CILA, la cui omissione è sanzionabile in via esclusivamente pecuniaria ai sensi dell'art. 6 bis, comma 5, del dpr 380/2001 (cfr. TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 3672/2022), mentre, ove incidente sulle parti strutturali del fabbricato, è considerata attività di ristrutturazione edilizia, subordinata, come tale, a SCIA, la cui mancanza è parimenti sanzionabile in via pecuniaria (cfr. TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 192/2023).

Nel contempo, siffatta tipologia di interventi edilizi figura sottratta al regime abilitativo dell’autorizzazione paesaggistica dall’art. 149, lett. a, del d.lgs. n. 42/2004 («Fatta salva l’applicazione dell’articolo 143, comma 4, lettera b) e dell’articolo 156, comma 4, non è comunque richiesta l’autorizzazione prescritta dall’articolo 146, dall’articolo 147 e dall’articolo 159 … per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici») e dal punto A.1 («opere interne che non alterano l'aspetto esteriore degli edifici, comunque denominate ai fini urbanistico-edilizi, anche ove comportanti mutamento della destinazione d'uso») dell’Allegato A al d.p.r. n. 31/2017 (cfr. TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 3672/2022).

Tramezzature interne e Testo Unico Edilizia: CILA o SCIA per riaprire una porta finestra murata?

Secondo il Tar Roma, per delle opere di demolizione e di costruzione di tramezzi interni è sufficiente la mera comunicazione di inizio attività (ferma la presentazione del relativo progetto asseverato da un tecnico abilitato e salvo denuncia di fine lavori).

Scopri tutto su Ingenio!

Sostituzione di impianti idrici ed elettrici: è manutenzione straordinaria

Il TAR precisa inoltre che le stesse regole valgono per la sostituzione degli impianti idrici ed elettrici, della pavimentazione interna e degli infissi esterni, nonché al rifacimento degli intonaci esterni.

Anche tali interventi sono, infatti, al massimo, ascrivibili alla categoria della manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b, del dpr 380/2001, ossia alle «opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico»; tant’è che il citato punto 3 della Sezione II – Edilizia della Tabella allegata al d.lgs. n. 222/2016 annovera nella manutenzione straordinaria le «opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare o servizi igienico-sanitari e tecnologici».

Inoltre, osservano i giudici amministrativi, la sostituzione e il rinnovamento della pavimentazione (sia interna sia interna), il rifacimento degli intonaci (sia interni sia esterni), la sostituzione e il rinnovamento degli infissi (sia interni sia esterni), degli impianti elettrici, igienici e idro-sanitari sono addirittura annoverati ai punti 1, 2, 6, 17 e 19 del Glossario Edilizia Libera di cui al d.m. 2 marzo 2018, quali interventi di manutenzione ordinaria.

In definitiva: in questo caso, non servivano nè il permesso di costruire, nè l'autorizzazione paesaggistica, nè - a dispetto di quanto ritenuto dall’amministrazione comunale intimata - il previo rilascio del nulla osta dell’Ente Parco.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE