Spazi interni del sottotetto e tramezzature: CILA, SCIA o permesso di costruire? Le regole

Se il recupero di un sottotetto - per renderlo abitabile - comporta un cambio di destinazione d'uso, possono bastare CILA o SCIA per assentirlo o bisogna richiedere un permesso di costruire?

Alla domanda risponde il Tar Napoli nella sentenza 5446/2021 dello scorso 4 agosto, interessante perché ispirata ad un caso piuttosto frequente in materia edilizia.

I ricorsi

Si dibatte su due diversi ricorsi presentato da due privati contro lo stesso comune.

Il primo è per aver negato la CILA in sanatoria per interventi di manutenzione straordinaria, “ ... inerenti la diversa distribuzione degli spazi interna nonché gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria interna degli immobili in parola, tra cui anche l’apposizione di una piccola scala interna per un più comodo accesso al piano terzo (sottotetto), precedentemente garantito da scala condominiale, precisando che le stesse opere rientrano in opere di manutenzione straordinaria interna ed essendo le stesse già del tutto completate si allega alla presente il pagamento di € 1.000,00 quale sanzione pecuniaria di cui all’art. n. 6 comma n. 7 del D.P.R. n. 380/2001, per la sanatoria urbanistica delle opere eseguite ...”.

Secondo il ricorrente, si tratta appunto di intervento di manutenzione straordinaria, non soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire a norma dell'art.10 del dpr 380/01, bensì rientrante tra quelli realizzabili a norma dell’art. 6 (attività edilizia libera) oppure 6-bis (comunicazione inizio lavori - CILA), stante la sua natura collegata in via strumentale al miglior uso del fondo urbano, pertanto legittimamente realizzato con la DIA del 09.11.2002; l’originaria destinazione d’uso del sottotetto è stata ripristinata, eliminando dallo stesso la mobilia, tra cui piano area cucina e le zone letto; è stata inoltrata richiesta di sanatoria edilizia, previo accertamento della compatibilità ambientale ai sensi dell’art. n. 167 D.Lgs. n. 42/04 e s.m.i. per quanto attiene al diverso disegno dell’abbaino che, ferme restando la sua posizione ed ingombro, è stato geometricamente semplificato.

Il secondo è relativo all'installazione del cappotto termico tra la perlinatura interna del piano sottotetto ed il manto di tegole - funzionale alla riduzione dei consumi energetici – e regolarmente assentita per silentium in conseguenza di una DIA. Anche qui, il comune ha negato la CILA in sanatoria.

Niente CILA per il recupero del sottotetto con cambio d'uso

Il Tar non è dello stesso avviso del primo ricorrente: la realizzazione di una diversa distribuzione degli spazi interni al locale sottotetto mediante tramezzature, nonché la realizzazione dell’impiantistica idrica, elettrica e di una cucina costituiscono opere di manutenzione ordinaria o straordinaria, non sono suscettibili di comportare il mutamento di destinazione d’uso di un locale, solo se esso già aveva in precedenza una destinazione di tipo abitativo; altrimenti, se – come nel caso di specie – una tale destinazione abitativa non era prima sussistente, comportano il cambio della sua destinazione d’uso e sono subordinate al permesso di costruire (tra le tante, T.A.R. Campania Salerno Sez. II, 15/03/2021, n. 658, relativa ad un caso analogo).

I giudici aggiungono inoltre che:

• non si può accogliere l’osservazione di parte ricorrente, secondo cui sarebbe stata ripristinata l’originaria destinazione d’uso del sottotetto, eliminando dallo stesso la mobilia tra cui piano area cucina e le zone letto: è evidente che una mera rimozione o spostamento degli arredi non incide sulla strutturazione del locale, che determina il permanere di una oggettiva destinabilità a fini abitativi, atteso che l’abuso realizzato resta sostanzialmente intatto (così Cons. Stato, Sez. VI, ord. 4141/2018, relativa ad un caso del tutto analogo);
• non può essere nemmeno dichiarata la sopravvenuta carenza di interesse, relativamente alla nuova conformazione del sottotetto. Infatti, ancorché la parte ricorrente abbia presentato l’istanza ex art. 36 dpr 380/2001, quest’ultima risulta in ogni caso priva del necessario presupposto costituito dall’assenso paesaggistico, atteso che il Comune ha comunicato alla ricorrente il rigetto della richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica.
  

Modifica delle falde del sottotetto: anche qui non basta la CILA

Anche per il secondo ricorso non c'è nulla da fare.

Come già osservato in sede cautelare, la ricorrente ha realizzato una “Modifica delle quote delle falde del locale sottotetto con conseguente aumento della quota di gronda di circa m. 0.40 per complessivi mc 11.87 circa, nonché di mutamento di destinazione dello stesso, da deposito in un’abitazione autonomamente utilizzabile mediante realizzazione di un locale cucina, due bagni, una camera da letto e ingresso soggiorno il tutto previo realizzazione di tramezzature interne, impiantistica e rifiniture per l’utilizzo ad abitazione”.

Dunque, le opere realizzate vanno ben oltre la mera installazione di un cappotto termico tra la perlinatura interna del piano sottotetto ed il manto di tegole, funzionale alla riduzione dei consumi energetici, né appaiono realizzabili mediante una semplice SCIA o CILA: la realizzazione di una diversa distribuzione degli spazi interni al locale sottotetto mediante tramezzature, nonché la realizzazione dell’impiantistica idrica, elettrica e di una cucina costituiscono sì opere di manutenzione ordinaria o straordinaria non suscettibili di comportare mutamento di destinazione d’uso di un locale, ma solo qualora questo avesse già aveva in precedenza una destinazione di tipo abitativo; altrimenti, se – come nel caso di specie – comportano il cambio della destinazione d’uso (poiché determinano in modo oggettivo una sua diversa utilizzabilità, indipendentemente dal concreto uso che ne venga fatto), sono subordinate al permesso di costruire (tra le tante, T.A.R. Campania Salerno Sez. II, 15/03/2021, n. 658, relativa ad un caso analogo).

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