Sottotetto abitabile con cambio destinazione d'uso: servono prove certe per demolire

Non tutti i sottotetti diventano abitabili e non tutti sono quindi passibili di demolizione in caso di lavori di adeguamento: è il caso della sentenza 17871/2024 del Tar Lazio, interessante perché spiega che servono prove concrete per procedere con la messa in pristino di lavori di ristrutturazione sul sottotetto, 'teoricamente' oggetto di una modifica di destinazione d'uso non comunicata all'amministrazione e, comunque, difforme rispetto al titolo edilizio rilasciato.

Il sottotetto del contendere

Con riguardo alla seconda contestazione relativa al cambio di destinazione d’uso di alcune abitazioni poste al piano interrato ed al piano sottotetto, ed in particolare della trasformazione di box e sottotetti in abitazioni, i ricorrenti evidenziano come la relazione di sopralluogo che ha preceduto l'adozione dell’atto impugnato risulti generica al punto da non consentire una precisa individuazione di quali siano gli appartamenti destinatari dell'ordine di ripristino.

Quindi:

• il presupposto del mutamento di destinazione d’uso, con riguardo agli immobili posti al piano interrato, sarebbe costituito dal solo abbassamento delle altezze del varco d’ingresso senza la individuazione di alcun elemento idoneo a comprovare che gli immobili in parola siano stati destinati a civili abitazioni; peraltro, la riduzione delle altezze in ogni caso rende compatibile l’utilizzo dei vani come aree tecniche, sebbene non esclusivamente ad uso garage;
• con riguardo al mutamento del piano sottotetto, parte ricorrente lamenta i medesimi vizi di illegittimità per genericità nella individuazione delle unità oggetto di ingiunzione e rileva che le variazioni contestate sarebbero prive del carattere di essenzialità richiamato nella normativa di settore, trattandosi di ridistribuzione interna di vani tecnici.

Da deposito a sottotetto abitabile: cambio destinazione d'uso con permesso di costruire o SCIA?

La modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico: prima del Salva Casa questo tipo di intervento si poteva effettuare solo col permesso di costruire, oggi a determinate condizioni può bastare la SCIA.

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Sottotetto abitabile: servono prove, non bastano gli indizi

Il TAR accoglie il ricorso in quanto l'ordinanza di demolizione si fonda su meri indizi (abbassamento delle altezze di accesso ai vani interrati, divisione dei vani del sottotetto e posizionamento degli impianti) inidonei a comprovare un effettivo ed attuale mutamento di destinazione d’uso e, relativamente ad essi, anche le prospettazioni difensive spese in ricorso appaiono del pari plausibili.

In sintesi, in mancanza di una precisa individuazione delle unità che sarebbero state destinate ad uso abitativo in difformità del titolo edilizio e della mera ipotesi che ci sia stata una trasformazione del sottotetto e del piano interrato in civili abitazioni, deve ritenersi fondato il motivo di illegittimità: la demolizione è da annullare.

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