Sostituzione porte e apertura finestre in zona vincolata: è ristrutturazione edilizia, serve il permesso di costruire

Certe modifiche edilizie comportanti l'apertura e la chiusura di porte e finestre in zona vincolata non rientrano nella categoria delle manutenzioni, ma sono a tutti gli effetti ristrutturazioni edilizie 'assentibili' solo con specifiche autorizzazioni edilizie (permesso di costruire).

Attenzione però: il tutto sempre se - e questo è il caso - si tratta di interventi avvenuti prima dell'entrata in vigore del DL 76/2020, cd. Decreto Semplificazioni, che ha modificato le carte in tavola allargando il perimetro delle manutenzioni, in realtà però solo per immobili non soggetti a tutela, come vedremo nel seguito dell'articolo.

Tutto questo è stato chiarito il Tar Lazio nella sentenza 12930/2023 dello scorso 1° agosto, confermando l'orientamento del comune e respingendo al mittente il ricorso del privato.

Le opere del contendere

In un complesso immobiliare, la ricorrente - proprietaria di un villino con sette vani catastali che si sviluppa su piano seminterrato, piani terra e primo - ha apportato alcune modifiche edilizie, finalizzate alla sua manutenzione e migliore utilizzazione, comportanti:

• a) la sostituzione di una porta con un tratto di muratura a chiusura di un accessorio a piano terra;
• b) la chiusura di una “bucatura” della parete laterale del terrazzo situato nel retro del fabbricato;
• c) la chiusura di una cantina situata al piano seminterrato;
• d) una diversa distribuzione degli spazi interni al piano primo.

Secondo la difesa, le opere realizzate non necessiterebbero di alcun titolo abilitativo, ma rientrano nella c.d. “edilizia libera” secondo il combinato disposto degli articoli 6 e 3 del DPR 380/2001, nel testo vigente e applicabile nel 2013, epoca dei fatti, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria o ordinaria.

In alcun modo le trascurabili e sparse opere eseguite dalla ricorrente potrebbero essere ricondotte nell’ambito degli interventi di restauro e risanamento conservativo, che hanno la finalità di rinnovare l'organismo edilizio in modo sistematico e globale mediante il consolidamento, il ripristino tipologico, il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di accessori, degli impianti e l’eliminazione degli elementi estranei. 

Le opere di manutenzione straordinaria prima e dopo il DL Semplificazioni

Il TAR osserva che tra le opere di manutenzione straordinaria, solo a seguito delle modifiche intervenute per effetto dell'art.10, comma 1, lettera b), numero 1), del DL 76/2010, convertito in legge 120/2020, sono stati inserite anche “le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilita' dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purche' l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela” di cui al Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio e del d.lgs. 42/2004; tanto che, secondo la giurisprudenza formatasi sulla norma, nella sua formulazione antevigente rispetto a tali ultime modifiche, si escludeva – pacificamente – che l’apertura di finestre (o di balconi) nel prospetto fosse riconducibile alla manutenzione straordinaria, richiedendosi piuttosto il permesso di costruire (cfr. Consiglio di Stato sez. I, 09/05/2012, n.380; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, 19/05/2015, n.1345); analogamente, l’apertura di finestre in zona vincolata è stata qualificata, in giurisprudenza, come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica di prospetto (TAR Lazio, Roma, n. 7818/2019 che richiama espressamente la consolidata giurisprudenza, tra cui Consiglio di Stato n. 3173/2016; la già ricordata sentenza nr. 380/2012; Cass. Pen. III n. 30575/2014; v. anche Cass. Pen. n.29815 del 27.10.20); conclusioni, queste, che ovviamente non possono che valere anche quando invece dell’apertura di finestre sul prospetto si tratta di chiusura di aperture già esistenti (come nel caso di specie).

Modifiche al prospetto dell'edificio e DL Semplificazioni: sono manutenzione straordinaria, non ristrutturazione

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Vari interventi edilizi vanno considerati in termini unitari

Il TAR premette infine che, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale “quando vi sono una pluralità di interventi edilizi su una stessa area, la natura e l'entità della trasformazione in tal modo apportata al territorio devono essere valutate in termini unitari, ovvero con riferimento alla totalità delle opere eseguite. In tal senso, la valutazione degli abusi edilizi e/o paesaggistici presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere che sono state eseguite, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio non deriva da ciascun intervento singolarmente considerato, ma dai lavori complessivamente considerati nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico” (così T.A.R. Lombardia – Milano, sez. IV, 27/03/2023, n. 738).

Nel caso di specie, quindi, se le opere accertate fossero considerate di per sé separatamente, potrebbe argomentarsi circa la loro riconducibilità ad ipotesi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Nel loro insieme, però, hanno certamente condotto ad un risultato unitariamente apprezzabile, consistente nel rinnovo dell’unità immobiliare rispetto alla consistenza originaria, che non può essere ricondotto alla manutenzione straordinaria, tenuto conto della rilevanza degli interventi, dell'alterazione dei prospetti, della circostanza che l’immobile ricade in zona vincolata, cosa che, peraltro, condurrebbe a dubitare – in assenza dei necessari nulla osta delle Autorità preposte al vincolo – della sussistenza di “manutenzione straordinaria” anche nella vigenza della norma come modificata dal DL 76/2020).

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