Sostituzione di casotto/veranda e gazebo con locale abitativo: è ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali

Abbiamo spesso parlato di ristrutturazione edilizia, differenziandola dagli interventi manutentivi e di risanamento che non necessitano della previa richiesta (e ottenimento) del permesso di costruire per essere assentiti.

Oggi ci occupiamo di ristrutturazione con variazioni essenziali, trattando la sentenza n.1857/2023 del 27 luglio del Tar Salerno, che ha come 'protagonista' il ricorso contro l'ordinanza di demolizione impartita da un comune per alcune opere abusive, con ripristino dello stato dei luoghi sul terrazzo di copertura di pertinenza di un appartamento.

Le opere della discordia: sostituzione di casotto/veranda e gazebo con locale abitativo

L'appellante sostiene che le opere contestate non determinano una variazione essenziale e non mutano le caratteristiche dei manufatti preesistenti, tutti assentiti (consistendo in interventi meramente migliorativi della veranda/ casotto e gazebo preesistenti, non comportanti alcun mutamento di carico urbanistico, non tali da superare i parametri consentiti dal RUEC e dalle NTA del Comune e comunque compatibili con titoli abilitativi rilasciati), evidenziando che l'Ente ha richiesto la demolizione di tutta la struttura, non operando un distinguo tra le opere asseritamente abusive e quelle legittime, con conseguente violazione del principio di proporzionalità.

Si precisa che il casotto/verdanda in contestazione, per la sua strutturazione e copertura, e per la circostanza di insistere su un terrazzo di proprietà esclusiva della ricorrente, integra una struttura irrilevante sotto il profilo urbanistico, inidonea a determinare una compromissione dell’assetto edilizio circostante e, dunque, non assentibile con permesso di costruire e che, similmente, le opere di sistemazione interna e dello spazio esterno adiacente la struttura, di copertura con tendaggio di colore bianco e struttura di legno, integrano gli estremi di un'attività edilizia libera ex art. 6, lett. e) ter, dpr 380/2001, aggiungendo che le difformità rilevate (diversa distribuzione interna e modifiche esterne) possono essere sanate in base alla normativa vigente.

Per il comune, è stata invece posta in essere una ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali, mediante il cambio di destinazione d’uso e la modifica delle facciate (con sostituzione di un casotto a servizio dell’appartamento e un gazebo, che avrebbe dovuto avere funzioni accessorie, con un vero e proprio locale abitativo, che non conserva alcun carattere di quelli originariamente assentiti e con creazione di una nuova struttura sine titulo), non solo lievi modifiche o diverse distribuzioni interne irrilevanti dal punto di vista urbanistico.

Ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali e cambio di destinazione d'uso

Chi ha ragione?

Per il TAR Salerno non ci sono dubbi: siamo infatti di fronte ad una ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali mediante la sostituzione di un casotto a servizio dell’appartamento e di un gazebo con un vero e proprio locale abitativo, realizzando il cambio di destinazione d'uso a fini residenziali di tali locali accessori.

Sul punto, il TAR a 'rinforzo' richiama quanto recentemente affermato dal Consiglio di Stato, il quale ha chiarito che “...i locali accessori e le unità ad uso residenziale appartengono a categorie edilizie non omogenee e come tali autonome, con la conseguente necessità del permesso di costruire affinchè i primi possano essere utilizzati per finalità residenziale. Ciò si giustifica poiché una tale modifica incide sul carico urbanistico e quindi sul calcolo degli standard urbanistici che devono essere conseguentemente adeguati alla maggiore pressione antropica che si determina in conseguenza della maggiore superficie residenziale e dell’incremento dei volumi utilizzabili a fini abitativi. Non può infatti revocarsi in dubbio che nel caso di conversione di superficie accessoria in superficie ad uso abitativo, si determini un aumento di superficie utile, seppur in assenza di aumento di superficie calpestabile, con conseguente incremento della capacità insediativa” (Cons. Stato, sez. IV, n. 6572 del 2023).

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