Sopraelevazione e recupero di un sottotetto: che differenza c'è e di quali titoli necessitano

Il recupero edilizio come opportunità

La trasformazione del sottotetto modifica un equilibrio spaziale esistente in un nuovo equilibrio.
Dentro l’organizzazione dello spazio c’è sempre una tensione che promuove una serie di valori abitativi in alternativa ad altri e quando l’opera riesce ad essere realizzata, quei valori diventano veri e propri “diritti” abitativi.

La complessa normativa nazionale, regionale e comunale in materia di recupero edilizio richiede un'analisi puntuale e rigorosa. Spesso, questo intervento, se non accompagnato da un corretto iter procedurale tecnico che segua un percorso normativo corretto, può originare gravi processi degradativi che limitano o inibiscono totalmente la funzionalità dello spazio. Gli effetti diventano evidenti solo quando sono irreversibili, o in uno stato talmente avanzato da renderne estremamente oneroso ed economicamente poco vantaggioso il ripristino.

La complessità dell'iter burocratico e le diverse normative che regolano il recupero dei sottotetti non devono però scoraggiare l'attuazione di questa pratica.

Il recupero edilizio a fini abitativi rappresenta un'opzione vantaggiosa sotto diversi aspetti; si tratta spesso di un intervento sostenibile che offre benefici ambientali, economici e sociali. In questo contesto, si configura, per esempio, come una risposta concreta e sostenibile al problema del consumo di suolo, poiché intervenendo su edifici esistenti, si evita di consumare nuovo suolo e si riqualificano aree già urbanizzate.

Definizioni, requisiti e tipologie livello

Le tipologie di sottotetto possono essere classificate in base a diversi criteri, tra cui:

a) Funzionalità:

• Abitabile
  
• Non abitabile

b) Struttura del tetto:

• A falda singola: il sottotetto presenta un'unica falda inclinata.
  
• A doppia falda: il sottotetto presenta due falde inclinate che si incontrano al colmo del tetto.
  
• A mansarda: il sottotetto presenta due falde inclinate con un'altezza maggiore nella parte centrale, creando un maggiore spazio abitabile.
  
• Piano: il sottotetto si trova sotto un tetto piano.

c) Accessibilità:

• Praticabile: il sottotetto è accessibile tramite una scala e presenta un'altezza minima che consente di muoversi in piedi.
  
• Non praticabile: il sottotetto non è accessibile o lo è solo tramite botola e presenta un'altezza minima che non consente di muoversi in piedi.

d) Proprietà:

• Condominiale: il sottotetto è di proprietà comune dei condomini.
• Privato: il sottotetto è di proprietà esclusiva di un solo condomino.

Secondo il regolamento edilizio tipo nazionale (RET), i piani sottofalda vengono definiti come sottotetti o come volumi tecnici. Si tratta di definizioni edilizie-urbanistiche uniformi che rappresentano il glossario comune valevole su tutto il territorio nazionale.

L’Allegato A del RET alla voce n. 23, definisce il sottotetto quale “spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante”, mentre alla voce n. 31 i volumi tecnici quali “vani e spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, etc).”

Quindi, escludendo il volume tecnico come sottotetto, - così come chiarito dalla giurisprudenza che definisce ‘tecnico’ il volume non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all’interno dell’edificio (Consiglio di Stato n. 5004/2023, n. 1184/2022) -, il sottotetto può configurarsi in diverse tipologie, ibride o con caratteristiche miste, come per esempio:

• mansarde abitabili praticabili a doppia falda privata;
  
• soffitte non abitabili non praticabili a falda singola condominiali;
  
• attici abitabili praticabili a tetto piano privato.

Disciplina degli interventi di recupero

Il diritto di proprietà

Il recupero di un sottotetto, come già assodato, implica l'adattamento dell'ultimo piano di un edificio con l’obiettivo di renderlo abitabile.

E’ imprescindibile che prima di ipotizzare l’eventuale recupero di un sottotetto sia opportuno verificarne il diritto di proprietà, così come chiarito da numerose sentenze in materia. In mancanza di un titolo esplicito di proprietà o di un'indicazione specifica nel regolamento condominiale, se il sottotetto in questione è semplicemente un vano di protezione dell’appartamento all’ultimo piano sottostante alla falda di copertura, se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permetterne un uso come vano autonomo, può essere ritenuto una pertinenza, e quindi di proprietà, dell’appartamento sottostante.

L'articolo 1117 del Codice Civile italiano non include il sottotetto tra le parti comuni di un edificio condominiale.

La sua proprietà, quindi, non è automatica e si determina in base al titolo (la proprietà del potrebbe essere specificata nell'atto di acquisto dell’immobile) oppure alla sua funzione (se il sottotetto è utilizzato come ripostiglio o locale di servizio per uno o più appartamenti, la proprietà potrebbe essere attribuita ai proprietari di tali appartamenti, se il invece è indipendente e non ha una specifica funzione per gli appartamenti, potrebbe essere considerato di proprietà comune).

La normativa di riferimento

I processi di recupero edilizio richiedono indubbiamente una verifica preliminare della normativa in materia, verificando che il progetto di recupero rispetti tutte le norme edilizie ed urbanistiche regionali e locali relative alla destinazione d'uso degli spazi, alle altezze minime, agli standard di sicurezza e agli altri requisiti di abitabilità.

Per verificare l’effettiva fattibilità del progetto, oltre il Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) e le Norme Tecniche Costruzioni (NTC 2018 - emanate dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, forniscono indicazioni tecniche per la progettazione e la realizzazione di interventi edilizi, tra cui il recupero dei sottotetti), occorre far riferimento a norme nazionali, leggi regionali e disposizioni urbanistiche locali (come PUC, piani particolareggiati, etc.).

La normativa nazionale sul recupero dei sottotetti è disciplinata da diversi testi legislativi, come la Legge 457/1978 che disciplina l'edilizia abitativa e stabilisce i requisiti minimi di abitabilità, tra cui le altezze interne, e il Decreto ministeriale Sanità del 5 luglio 1975 - Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione (G.u. n. 190 del 18 luglio 1975), il quale specifica, appunto, i requisiti tecnici per l'edilizia abitativa, compresi i sottotetti.

Sarebbe certo interessante che l’identificazione legislativa avvenisse in maniera organica attraverso un unico quadro nazionale, ma al momento attuale si operano delle scelte settoriali e molte regioni hanno previsto una disciplina specifica sul recupero abitativo dei sottotetti.

Le leggi regionali hanno, così, modificato la normativa nazionale fissando nuovi parametri, dettando restrizioni e permettendo la deroga ad alcuni criteri specifici.

Una volta confermata la conformità alla normativa, si procede con la pianificazione e la progettazione degli interventi necessari per rendere lo spazio abitabile. Questa fase è subordinata alla tipologia di recupero che si intente intraprendere, ossia prendendo in considerazione la possibilità di recuperare volumi già esistenti o se intervenire fuori dalla sagoma del fabbricato (sopraelevazione).

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L'articolo continua con:

• Recupero entro sagoma
• Recupero fuori sagoma - sopraelevazione
• Prescrizioni
• Titoli abilitativi