Sopraelevazione e cambio d'uso del lastrico solare: occhio agli abusi edilizi

Le sopraelevazioni e i cambi di destinazione d'uso del lastrico solare devono essere autorizzati con titoli edilizi adeguati. Inoltre, le distanze legali vanno calcolate considerando le modifiche apportate, incluse tettoie, muri sopraelevati e terrazzi.

Sono queste le due indicazioni principali dell’interessante sentenza 215/2025 del Tar Campania, che riguarda la contestazione di un privato per alcuni interventi edilizi di un vicino che, a suo parere, il comune aveva errato nel non sanzionare come abusivi.

Il ricorso si focalizza, in particolare, sulla sopraelevazione abusiva e sul cambio di destinazione d’uso del lastrico solare.

Gli abusi edilizi del contendere

Il ricorrente ha segnalato diversi presunti abusi edilizi:

• costruzione abusiva di un muro in tufo coperto da una tettoia sul lastrico solare;
• aumento della superficie del lastrico solare, sia verso il cortile interno che sul fronte strada;
• cambio di destinazione d’uso del lastrico solare da superficie non calpestabile a terrazzo praticabile, senza le necessarie autorizzazioni;
• sopraelevazione non autorizzata che avrebbe modificato la sagoma dell’edificio e ridotto le distanze legali dai confini e dall’edificio del ricorrente;
• realizzazione di un balcone a distanza inferiore rispetto ai limiti previsti dall’art. 905 del codice civile (solo 0,75 m dal confine invece di 1,50 m).

Il comune doveva effettuare verifiche più approfondite

Secondo il TAR Campania, che accoglie il ricorso, ci sono svariate carenze nell’istruttoria condotta dal Comune, che aveva concluso che l’immobile fosse conforme agli strumenti urbanistici e ai titoli edilizi preesistenti (permesso di costruire in sanatoria del 2012 e CILA del 2021).

Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto che:

• il comune non ha effettuato una verifica approfondita delle presunte violazioni segnalate, limitandosi a un sopralluogo superficiale e a una generica conferma della legittimità delle opere;
• non è stata valutata adeguatamente la sopraelevazione del muro sul lastrico e la trasformazione del lastrico in terrazzo praticabile;
• le distanze legali tra le proprietà non sono state calcolate considerando le modifiche strutturali apportate.

Il TAR ha sottolineato che la sopraelevazione abusiva può determinare un impatto significativo sull’assetto urbanistico e che il cambio di destinazione d’uso del lastrico solare in terrazzo praticabile comporta una modifica rilevante, soprattutto se realizzata senza i necessari titoli abilitativi.

Lastrico solare in sopraelevazione: serve il permesso anche in preesistenza del solaio

La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, in quanto comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria.

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La decisione finale

Il TAR, in definitiva, ha:

• annullato la nota del Comune per carenza di istruttoria;
• ordinato al Comune di riesaminare la questione con una nuova istruttoria dettagliata, verificando la legittimità delle opere contestate e il rispetto delle norme urbanistiche e sulle distanze.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO