Sopraelevazione abusiva: l'accertamento di conformità è possibile? Risposte sui tentativi di sanatoria edilizia

Oggi parliamo di sopraelevazioni, togliendo la speranza per chi pensa siano 'sanabili' in caso di realizzazione abusiva.

La sanatoria edilizia ex art.36 TUE, per questo tipo di intervento, non ci può essere in quanto manca la doppia conformità urbanistica, indipendentemente dall'entità del sopralzo stesso.

Nel caso concreto della sentenza 11/2021 del 4 gennaio del Tar Brescia, si parla del ricorso sul diniego di sanatoria del comune (permesso di costruire in sanatoria) per due interventi edilizi realizzati dal ricorrente in difformità, rispettivamente, ad una DIA e ad una concessione edilizia, presentate a seguito della segnalazione all’amministrazione - da parte del proprietario confinante - di presunti abusi e del conseguente avvio di una procedura di accertamento edilizio.

Manutenzione straordinaria e recupero del sottotetto: le istanze

Le domande hanno ad oggetto un intervento di manutenzione straordinaria dell’edificio consistente nella sostituzione del manto di copertura del sottotetto non abitabile e il recupero a fini abitativi del sottotetto dell’adiacente fabbricato. Il Comune, riunite le pratiche, ha respinto dette istanze, sinteticamente motivando tale determinazione in ragione del mancato rispetto delle distanze dagli edifici limitrofi.

Da qui si è arrivati a una serie di sopralluoghi dai quali è emerso che:

• per la prima istanza: l'immobile presenta altezze superiori a quelle precedenti, nonostante nella DIA fosse previsto il mantenimento delle altezze di colmo e di gronda del fabbricato. Il comune, quindi, ha chiesto al ricorrente di presentare il titolo che ha autorizzato il sopralzo della copertura del fabbricato e quest'ultimo ha riconosciuto che il sopralzo è stato realizzato durante l’intervento di manutenzione straordinaria, puntualizzando peraltro che lo stesso ha dimensioni poco significative e che una sua precisa quantificazione metrica non è possibile, non essendo egli in possesso di documentazione grafica con accurati rilievi dello stato dei luoghi antecedenti al rifacimento della copertura del fabbricato;
• per la seconda istanza: si è rilevata una sostanziale differenza sia planimetrica che altimetrica tra l’intervento realizzato e quello dichiarato nella concessione edilizia e nella domanda di permesso di costruire in sanatoria, modifiche che hanno portato tra l’altro ad un innalzamento della quota di colmo e all’occupazione di una porzione di fabbricato del quale l’odierno interventore rivendica la proprietà. L’amministrazione ha quindi chiesto al ricorrente di produrre un aggiornamento delle tavole grafiche allegate alla domanda di sanatoria, il titolo di proprietà dell’area contesa con il proprietario confinante, nonché un nuovo calcolo volumetrico con verifica del rispetto dell’altezza media ponderale. Egli ha depositato osservazioni e una relazione tecnica a firma del suo progettista, ove si rileva che le difformità devono considerarsi “di scarsa importanza” sotto il profilo urbanistico, perché comportanti solo una modifica poco significativa della forma del fabbricato, con mantenimento della quota media ponderale. Il Comune ha replicato evidenziando, per contro, che la richiesta di sanatoria indicava una larghezza dell’edificio di mt. 6,40, a fronte di una misura reale di 7,40 mt, una difforme distribuzione interna dell’unità abitativa e in particolare uno spostamento della scala interna a servizio delle unità immobiliari e che tali discrepanze rendevano difficile l’istruttoria della domanda. L’amministrazione ha chiesto quindi la produzione di tavole definitive riportanti le piante, le sezioni, i prospetti e i calcoli precisamente oggetto dell’istanza di sanatoria. Ma dalle tavole grafiche presentate, emergeva che le modifiche apportate alla sagoma dell’edificio hanno creato un’intercapedine con il fabbricato confinante e che, a fronte delle rivendicazioni del relativo proprietario, occorre dimostrarne l’appartenenza.

Niente sanatoria: ecco perché

Il Tar esamina il caso specificando che il comune ha rilevato che il ricorrente, nel corso dei lavori di sostituzione del manto di copertura, ha realizzato un sopralzo del fabbricato non previsto e non ammesso ai sensi della richiamata normativa, in quanto comportante modifica delle altezze reali esterne e aumento della volumetria urbanistica.

Né l’insussistenza dei presupposti per la sanatoria può essere superata in ragione della modesta consistenza materiale degli abusi, peraltro sostenuta ma indimostrata dal ricorrente, e comunque smentita dall’evidenza documentale in atti, e considerato il tenore della richiamata normativa urbanistica.

Il carattere obbligato della determinazione adottata all’esito della verifica dell’aumento delle altezze (e quindi delle volumetrie) dell’immobile, e quindi del contrasto con la normativa urbanistico-edilizia, esclude la fondatezza del vizio di eccesso di potere dedotto dal ricorrente.

Nel corso dell’istruttoria procedimentale, comparando la situazione rilevata nel corso del sopralluogo rispetto a quella risultante dalla DIA e dall’istanza di sanatoria, l’amministrazione ha accertato che il fabbricato è stato significativamente aumentato di altezza.

Il dedotto sviamento di potere non può ritenersi integrato dalle comunicazioni intercorse tra il comune e il proprietario confinante, atteso che l’interlocuzione si è attenuta nei limiti dell’interlocuzione avviata da detto privato con il suo esposto. Infatti “ove un cittadino segnali in maniera circostanziata l’esistenza di opere realizzate da terzi in difformità dal titolo concessorio, spetta al Comune, nell’esercizio dei propri poteri di vigilanza sull’assetto del territorio, riscontrare l’istanza in senso positivo (accertando l’effettiva esistenza degli abusi e assumendo i consequenziali provvedimenti) o negativo (evidenziando all’istante come e perché, se del caso all’esito dei necessari accertamenti, non si sia ritenuto di irrogare sanzioni).” (Cons. Stato, sez. IV, 15 gennaio 2009, n. 177).

Non solo: la documentazione del procedimento dimostra che il sopralzo realizzato è significativo ed estremamente visibile e quindi incontestabile e comunque, a prescindere dalla sua entità, è ostativo all’accertamento di conformità, in quanto comporta un aumento non solo dell’altezza dell’edificio, ma anche della sua volumetria, in evidente violazione dell’art. 2 VIII delle NTA, sicché il diniego è adeguatamente motivato in ragione della mera indicazione della non rispondenza dell’istanza alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti (Cons. Stato, sez. II, 6 marzo 2020 n. 1643; Cons. Stato Sez. VI, 22 gennaio 2019, n. 541).

Mancando, in definitiva, i presupposti per l’accertamento di conformità ai sensi dell’art.36 del TUE, la mancata quantificazione del contestato sopralzo risulta quindi inidonea ad inficiare l’atto di diniego che è legittimo. Niente sanatoria, insomma.

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