Soppalco: se aumenta la superficie dell’immobile è abusivo senza permesso di costruire

L'ampliamento della superficie interna, lasciando invariato il volume esterno, con la creazione di un soppalco di mq. 153,60, integra una vera e propria ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire, in assenza del quale si configura un abuso edilizio da demolire.

Lo ha chiarito il TAR Lazio nella sentenza 7164/2024 del 12 aprile, precisando in primis che la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Soppalco: quando serve il permesso di costruire e quando è libero

Il TAR, rigettando il ricorso, precisa che quando il soppalco, come nella fattispecie in esame, sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, per assentirlo è necessario il titolo abilitativo (ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002).

Il soppalco rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo non è richiesto, ove sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Ma quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 2 marzo 2017, n. 985; sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; sez. IV, 8 luglio 2019, n. 4780).

Soppalco: quale titolo abilitativo richiede il Testo Unico Edilizia? Dipende dall'incremento di superficie

Un soppalco può rientrare nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il permesso di costruire non è richiesto, solamente quando sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile.

Scopri tutto su Ingenio!

Soppalco: niente terzo condono edilizio in zona vincolata

Ne deriva che il soppalco non è 'sanabile', come vorrebbe il ricorrente, facendolo passare per un'opera edilizia minore, che in zona vincolata può essere regolarizzata secondo il Terzo condono edilizio (DL 269/2003, ok per restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria).

Invece no. Chiarita, infatti, la natura delle opere realizzate e precisato che l’epoca di ultimazione dei lavori risale al marzo del 2003, viene richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo il quale, con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall'art. 32 del DL 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti (cfr. da ultimo T.A.R. Lazio, Roma, Sezione IV ter, 11 marzo 2024, n. 4813 e i numerosi precedenti ivi citati).

Ne consegue, pertanto, l’infondatezza della doglianza in esame, avendo l’istante realizzato, in epoca antecedente all’apposizione del vincolo di cui si discute, un soppalco avente una superficie di ampie dimensioni pari a 153,60 mq., come tale riconducibile alla categoria degli abusi maggiori per i quali è prevista l’insanabilità dell’opera in base alla disciplina condonistica statale.

Terzo condono edilizio: ci rientra l'ampliamento di unità residenziale con creazione di un solaio-soppalco?

L'ampliamento dell'unità residenziale realizzato mediante creazione di un solaio intermedio all’interno del proprio fabbricato non può beneficiare del terzo condono edilizio in zona vincolata, in quanto è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del DL 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Scopri tutto su Ingenio!

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.