Soppalco: quale titolo abilitativo richiede il Testo Unico Edilizia? Dipende dall'incremento di superficie

Nonostante il Testo Unico Edilizia sia abbastanza chiaro in merito e nonostante le innumerevoli sentenze in materia della giustizia amministrativa, ci si imbatte comunque, con una certa regolarità, in casi di soppalchi abusivi, realizzati cioè senza l'adeguato titolo abilitativo edilizio.

Il caso: soppalco e veranda di 20 metri quadri

Succede anche nel caso della sentenza 7816/2023 del Consiglio di Stato, relativa ad un articolato ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione impartita da un comune (e confermata dal TAR competente) per alcune opere eseguite abusivamente, nello specifico un soppalco realizzato a livello del secondo piano (vano letto e wc) e una veranda di circa 20 mq in muratura, legno, ferro e lamiere, sul solaio del terzo piano con pavimentazione dell'antistante area adibita a terrazzo.

Il TAR, dopo aver ritenuto non contestato che le suddette opere, già oggetto di due diverse istanze di condono non definite, erano state demolite per poter effettuare un corposo intervento di ristrutturazione, resosi necessario a seguito di un grave evento alluvionale del settembre 2001, ha osservato tra l'altro che tali opere, in quanto demolite e ricostruite in assenza di titolo, non potessero beneficiare delle pregresse istanze di condono, riferite a interventi diversi, così respingendo il primo motivo.

Secondo i ricorrenti, in ogni caso, il soppalco sarebbe un intervento minore a libera realizzazione.

Soppalco: il confine tra edilizia libera e necessità del permesso di costruire

E' proprio quel 'in ogni caso' che cozza con le regole del Testo Unico Edilizia: secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di Palazzo Spada, infatti, la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito, come nel caso specifico, un'abitazione, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Il Consiglio di Stato ricorda quindi che «In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, ai sensi dell'art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell'immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico» (Cons. Stato, 3 settembre 2014, n. 4468).

Si potrà invece rientrare nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno.

Soppalco con interposizione di un solaio: permesso di costruire o semplice SCIA? Le regole del Testo Unico Edilizia

Il soppalco rientrante negli interventi edilizi minori che può essere assentito con SCIA e non con permesso di costruire deve essere tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta.

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Questo soppalco integra una ristrutturazione edilizia

Ma nel 'nostro' caso le dimensioni del soppalco, per estensione e, ancor di più, per altezza, sono tali da ricondurlo nel novero degli interventi di ristrutturazione avendo determinato una modifica della superficie utile dell'appartamento con conseguente aggravio del carico urbanistico.

Insomma: un soppalco che porta a una ristrutturazione edilizia dell'abitazione, non può essere considerato quale intervento edilizio minore, ma necessita del permesso di costruire.

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