Soppalco di 20 metri quadri con funzione abitativa: è ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire

Oggi torniamo sul soppalco: quando può essere realizzato con SCIA e quando, invece, integra una ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire?

Lo spiega il Consiglio di Stato nella sentenza 4320/2023 dello scorso 28 aprile, relativa al ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione per un soppalco «occupante una superficie di mq. 20,00 impostato a mt. 1,90 dal calpestio e mt. 2,10 dalla copertura», per il quale non era stato richiesto il permesso di costruire.

Soppalco: SCIA o permesso?

Secondo il privato ricorrente, il soppalco sarebbe di modeste dimensioni e non avrebbe comportato incrementi volumetrici e di superficie, oltre che alterazioni della sagoma e dei prospetti dell’edificio e pregiudizi alla statica della struttura.

Su questa base esso potrebbe essere ricondotto non già all'ipotesi della ristrutturazione edilizia, prevista dall'art. 3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001, ma a quella dell’opera interna soggetta a d.i.a. (oggi SCIA), ai sensi dell’art. 2 della legge regionale della Campania 28 novembre 2001, n. 19.

Viene inoltre ribadita la funzione non abitativa del soppalco e la sua destinazione a uso deposito-ripostiglio, rispetto alla quale non varrebbe a sostenere il contrario la presenza di un locale wc, come invece statuito dalla sentenza di primo grado. 

Se è vero che potrebbe ipotizzarsi una destinazione abitativa in quanto la stanza da bagno sia dotata di tutti gli impianti igienici (vaso, bidet, vasca o doccia, lavabo), secondo quanto previsto dal decreto del ministro della sanità 5 luglio 1975 (Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione), nel caso di specie tuttavia mancanti, quindi non sarebbe necessario rispettare le altezze minime fissate dal sopra citato art. 43, comma 1, lett. b), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

In definitiva, per il ricorrente, non sarebbe applicabile al caso di specie il procedimento sanzionatorio ex art. 33 T.U. Edilizia, poiché al momento del sopralluogo l’abuso non era più in corso, tant’è vero che gli agenti della polizia municipale non hanno riscontrato né la presenza di un cantiere aperto né di mobilio – circostanze di cui la sentenza non avrebbe tenuto conto.

Sarebbe pertanto applicabile la sanzione pecuniaria prevista dall'art.33 comma 2 TUE, in ragione delle difficoltà derivanti dalla demolizione dell’opera.

Soppalco: cosa 'chiede' il Testo Unico Edilizia? Quando serve il permesso di costruire e quando no

Per realizzare un soppalco, è necessario il permesso di costruire se l'opera è di dimensioni non modeste e comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.

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Soppalco abusivo: serviva il permesso

Palazzo Spada smonta le tesi difensive in quanto esse non sono in grado di sgretolare il ragionamento che ha condotto la sentenza di primo grado a considerare legittimo l'ordine di demolizione, fondato sulle caratteristiche e sulla consistenza del soppalco abusivo, avente la sopra descritta dimensione di 20 metri quadri e posto a metri 1,90 dal calpestio e 2,10 dalla copertura, con annesso wc.

Questi elementi strutturali depongono in modo univoco per la destinazione funzionale dell’opera ad esigenze abitative, in ragione delle quali risulta confermata l’ipotesi della creazione di superficie utile residenziale attraverso un intervento qualificabile come ristrutturazione edilizia, la cui realizzazione in assenza di relativo titolo legittima, ai sensi del citato art. 33 del Testo Unico Edilizia, l'ordine di demolizione.

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