Soppalco: cosa 'chiede' il Testo Unico Edilizia? Quando serve il permesso di costruire e quando no

Realizzare un soppalco comporta sempre l'obbligatoria richiesta - con ottenimento - del permesso di costruire edilizio?

A questa domanda risponde il Consiglio di Stato nella sentenza 238/2023 dello scorso 9 gennaio, relativa al caso di un soppalco di 25 metri quadri.

Nello specifico, era stato avanzato appello contro il TAR, che aveva confermato l'ordinanza comunale di demolizione di alcune opere abusive (una veranda, un soppalco, un balcone, ecc.), tra le quali appunto si annoverava questo soppalco.

La veranda

Quanto alla veranda, osserva Palazzo Spada, era stata realizzata senza titolo edilizio ed inizialmente costruita in vetro ed alluminio.

Perlatro, a seguito di un’istanza di condono non ancora decisa dall’amministrazione "...attualmente si presenta tutta in muratura e con un'area soppalcata interna di circa 25 mq...." essendo, dunque, stata oggetto di interventi che non possono essere qualificati come semplice "conservazione e ristrutturazione dell'esistente", in quanto realizzati su un manufatto ab origine abusivo e dunque anch’essi abusivi.

Il soppalco: le dimensioni fanno la differenza

Passando al soppalco, in questo caso sono le notevoli dimensioni dello stesso (25,00 m.q, impostato a m. 2,10 dal calpestio e a m. 1,85 dalla copertura) a fare la differenza.

Peraltro, esso è stato ealizzato all'interno della ex struttura verandata – non ancora condonata – ed è dotato di una finestra ricavata nella muratura di circa m. 1,80 x 1,20, tutte caratteristiche che portano il Consiglio di Stato ad escludere che possa rientrare nell'ambito dei cd. interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire.

Soppalco: tra permesso di costruire ed edilizia libera

In ogni caso, Palazzo Spada ci tiene a precisare che “la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito un'abitazione, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Si possono quindi prospettare due situazioni:

1. soppalco di dimensioni non modeste con sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico: serve il permesso di costruire;
2. soppalco che non incrementa la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone: è un intervento edilizio minore, non serve il permesso di costruire.

Questo, precisano i giudici, a prescindere dal fatto che nel caso di specie l'intervento non è sanabile in quanto in contrasto con le previsioni dell'art. 15 del regolamento edilizio vigente, che non consente la realizzazione di soppalchi con altezza compresa tra i m. 1,80 e m. 2,40, che determinano peraltro, anche nella zona sottostante, altezze non consentite.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.