Sismabonus sulle parti comuni in condominio: ok anche con frazionamenti

Il proprietario di un edificio che esegue lavori di ristrutturazione frazionando le unità immobiliari in più abitazioni senza demolire l’immobile, potrà fruire, sulle parti comuni, della detrazione prevista per gli interventi di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica, in presenza di tutti i requisiti previsti, da verificare con riferimento alla porzione di edificio esistente.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta 286 del 28 agosto 2020, riferita al caso di una ristrutturazione dell’intero edificio preesistente attraverso opere di miglioramento sismico e riqualificazione energetica, con frazionamento delle unità immobiliari in più unità abitative, cambio di destinazione d’uso in civile abitazione dei soli garage al piano terra e realizzazione di un corpo scala, di un vano ascensore esterno e giuntato al fabbricato.

I requisiti per beneficiare della detrazione

Il Fisco, dopo aver ripercorso le regole generali, ricorda che:

• gli interventi devono essere realizzati in base ad autorizzazioni successive al 1° gennaio 2017, su parti comuni di edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (Opcm n. 3273/2013);
  
  
• serve l’attestazione da parte di professionisti abilitati della riduzione di una o due classi di rischio sismico;
  
  
• i lavori realizzati sulle parti comuni degli edifici, poi, sono agevolabili se l’immobile oggetto degli interventi medesimi sia dotato di impianto di riscaldamento;
  
  
• gli interventi devono avvenire su edifici esistenti, essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione. Per questo si dovranno mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento ("ristrutturazione" e "ampliamento") o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. NB - la natura conservativa dei lavori va certificata dal Comune o altro ente territoriale competente.

Parti comuni e condizione finale

Per “parti comuni” - chiarisce l'Agenzia delle Entrate - si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome  a prescindere dall’esistenza di uno o più proprietari e che la dicitura “parti comuni di edificio" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferendosi alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.

Nel caso, ad esempio, di un edificio costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze, le “parti comuni” non sono ravvisabili.

Quindi, se si rispettano tutti i requisiti di cui sopra, si può fruire della detrazione prevista dall’art.14, comma 2-quater, del DL 63/2013. Tali elementi devono essere verificati con riferimento alla sola parte esistente dell’immobile, restando esclusi dal beneficio gli “ampliamenti”, considerati nuova costruzione.

LA RISPOSTA 286/2020 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF