Sismabonus Acquisti, serve l'acquisto diretto: il terzo beneficiario della permuta non prende l'agevolazione

Niente Sismabonus Acquisti in caso di immobile acquisito dalla figlia grazie a una permuta effettuata dalla madre in suo favore.

Sismabonus Acquisti per l'immobile in permuta a favore di terzi

Lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella risposta 351/2022 dello scorso 28 giugno, relativa ad un caso familiare specifico: la madre, in particolare, ha ceduto a una società con atto di permuta a favore della figlia e con effetto traslativo, l’appartamento di un vecchio fabbricato da demolire e riscostruire.

L’effetto traslativo a favore della permutante (la mamma) era rimandato al momento del rilascio della certificazione di ultimazione dei lavori.

L’appartamento è stato terminato, catastato e consegnato alla cessionaria e cioè alla figlia: visto che l'edificio che è stato demolito e ricostruito ricade in un Comune classificato con rischio sismico 2 e l'esecuzione dei lavori ha consentito la riduzione del rischio sismico, i proprietari delle altre abitazioni hanno potuto beneficiare degli sconti d’imposta previsti dalla normativa in materia di “sismabonus acquisti”.

La figlia Istante, quindi, chiede se in qualità di proprietaria dell'immobile a lei pervenuto con atto di permuta a favore di terzi, possa fruire della detrazione prevista dal “sismabonus acquisti”, con possibilità di cessione successiva del credito.

Sismabonus Acquisti: riepilogo

Le Entrate rispondono negativamente partendo dal principio.

L’agevolazione ex art.16 comma 1-septies DL 63/2013 spetta a chi acquista unità abitative da ditte che hanno demolito e ricostruito fabbricati, situati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, effettuando determinati interventi con lo scopo di aumentarne la sicurezza dello stabile in caso di terremoto.

Il regime di favore è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2024. Tra l'altro la detrazione ordinaria arriva sino al 110% (SuperSismabonus Acquisti) per gli acquisti di “case antisismiche” effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, data che però sarà prorogata sino al 31 dicembre 2022 dalla conversione in legge del DL 36/2022 (PNRR 2), come abbiamo già avuto modo di vedere.

Immobile acquistato a favore di un terzo: cosa succede?

E' evidente che questo tipo di agevolazione spetta solo a chi compra nuove unità immobiliari, cioè i contribuenti che ne sostengono la spesa.

L'Agenzia ricorda che secondo l’articolo 1552 del codice civile, la permuta è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro”. Nella vicenda descritta, in particolare, si tratta di una permuta di cosa futura (l’appartamento da ricostruire) a favore di una parte terza (articoli 1411 e 1472 cc).

Nei casi di immobile acquistato a favore di un terzo, gli effetti dell’accordo si producono a favore di quest’ultimo a cui le parti attribuiscono il diritto di pretendere l'adempimento del contratto, benché l'acquisto sia stipulato da altri.

In sintesi, nell’ipotesi concreta proposta all’amministrazione, la madre ha sostenuto la spesa per l'acquisto dell'immobile, ma una volta terminata la ricostruzione dell’abitazione è stata la figlia (terzo beneficiario) ad acquistarne la proprietà.

Niente Sismabonus Acquisti

La figlia non può prendere in Superbonus Acquisti. Il Fisco chiude chiarendo che:

• l’agevolazione spetta al soggetto che sostiene il costo dell’unità immobiliare e fruisce del bene (circolare n. 7/2021) mentre ne resta escluso il terzo beneficiario che non ha speso nulla pur risultando acquirente dell’abitazione;
• in base alla norma di riferimento, il diritto all’agevolazione non è maturato neanche a favore della madre, stipulante dell’accordo di permuta, considerato che gli effetti reali del contratto si producono direttamente verso il terzo beneficiario (la figlia) nel momento in cui il bene “viene ad esistenza”.

LA RISPOSTA 351/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE