Segnalazione certificata di agibilità e abusi edilizi: serve la regolarità urbanistica ed edilizia

Quali sono i presupposti per l'ottenimento del certificato di agibilità, oggi SCA (segnalazione certificata di agibilità)? E quali collegamenti ci sono tra agibilità e regolarità urbanistica, cioè assenza di qualsivoglia abuso edilizio?

Lo spiega piuttosto bene il Tar Napoli nella sentenza 4099/2024, che fa il punto della situazione sostenendo che è la regolarità urbanistica a poter 'permettere' l'ottenimento del certificato di agibilità e non il contrario, come però in un una recentissima sentenza aveva affermato il Consiglio di Stato.

Agibilità e conformità urbanistica: c'è una corrispondenza biunivoca

L'agibilità dei manufatti o dei locali nei quali si intenda svolgere (o proseguire) un'attività commerciale - osserva il TAR - rappresenta il necessario ponte di collegamento tra la situazione urbanistico - edilizia e quella commerciale, nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico - edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.

All'inverso, ai fini dell'agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi (cfr.: Cons. St., sez. II, 17 maggio 2021 n. 3836).

Certificato di agibilità e segnalazione certificata di agibilità (SCA)

La segnalazione certificata di agibilità (SCA), che ha sostituito il certificato di agibilità con il d.lgs. 222/2016 ed è normata dall'articolo 24 del Testo Unico Edilizia, mantiene la stessa funzione: attestare la conformità urbanistico-edilizia, la salubrità e la sicurezza delle opere realizzate.

L'ottenimento della SCA è subordinato alla verifica della regolarità urbanistica dell'immobile.

Di conseguenza, la mancanza di conformità urbanistico-edilizia preclude il rilascio della SCA e quindi la possibilità di utilizzare l’immobile per scopi produttivi o abitativi.

Conformità urbanistica e agibilità: sono legate a doppio filo

La sentenza ribadisce il principio secondo cui la regolarità urbanistica è un presupposto indispensabile per ottenere la SCA.

Nel caso in esame, l'agibilità dell'impianto è stata negata a causa della difformità delle opere rispetto ai titoli edilizi rilasciati (es. altezza non autorizzata dei silos e altre opere realizzate senza titolo).

La non conformità urbanistica non solo impedisce il rilascio della SCA, ma rende illegittimo l'uso dell'immobile per attività produttive o commerciali.

Il Comune ha quindi archiviato la richiesta di SCA e ha avviato procedimenti sanzionatori, tra cui la demolizione delle opere abusive e la sospensione dell'attività produttiva.

Il TAR sottolinea che l'agibilità è la sommatoria di requisiti igienico-sanitari e urbanistico-edilizi: un immobile abusivo non può essere dichiarato agibile.

Certificato di agibilità, Consiglio di Stato: può dimostrare la regolarità urbanistica

Per Palazzo Spada, il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell'immobile se vi fosse un'illegittimità sul piano edilizio. Se viene rilasciato è perché è conforme anche al titolo abilitativo 'collegato', che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.

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SCA, regolarità urbanistica e poteri repressivi del comune: i punti fermi

In definitiva, la sentenza in questione assume particolare rilevanza perché:

• ritiene la conformità urbanistica come requisito essenziale per ottenere l'agibilità: tale conformità è cioè imprescindibile per l'agibilità e per l'esercizio di attività negli immobili;
• ritiene impossibile scindere agibilità e regolarità edilizia: un immobile non conforme sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere considerato agibile, né destinato a uso produttivo o abitativo;
• ricorda che il Comune mantiene il potere di vigilanza e controllo sull'attività edilizia nel proprio territorio, anche in presenza di autorizzazioni rilasciate da altre autorità.

La sentenza conferma che l'agibilità e la regolarità urbanistica sono strettamente collegate: il rilascio della SCA dipende dalla completa conformità dell'immobile ai titoli edilizi e alle normative urbanistiche. Eventuali difformità rendono illegittimo il rilascio della SCA e l'utilizzo dell'immobile.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO