Secondo e terzo condono edilizio: in attesa della sanatoria ammessi solo interventi di conservazione

Per quel che riguarda la prima istanza (secondo condono), il TAR evidenzia che il ricorrente, dopo aver presentato la domanda di condono, ha effettuato diverse opere abusive che hanno modificato sostanzialmente l'immobile oggetto della richiesta.

La giurisprudenza stabilisce che in presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi successivi, anche se riconducibili a categorie come la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione, mantengono le caratteristiche di illiceità dell'opera abusiva originaria.

La presentazione della domanda di condono non autorizza il completamento o la trasformazione dei manufatti abusivi, poiché l'illecito persiste fino alla sanatoria.

L'immutabilità delle opere durante il procedimento di condono è finalizzata a evitare ulteriori compimenti delle opere abusive, considerando il condono come una rinuncia eccezionale dello Stato a perseguire gli illeciti edilizi.

Durante tale periodo, ricorda il TAR, sono consentiti solo interventi volti a garantire la conservazione del manufatto, a condizione che non ne modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d'uso, e ciò nel rispetto del procedimento ex art. 35, comma 14, della legge 47/1985, che eccezionalmente consente, dopo la presentazione della domanda di condono, il “completamento” delle opere purché nel rispetto delle procedure poste dall'art. 35 della L. 47/1985, ancora applicabile grazie ai rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica e che, a queste condizioni, non esclude la definizione del condono.

La trasformazione dell'immobile al di fuori di tali procedure rende inaccoglibile l'istanza di condono, poiché comporta un mutamento del bene originario richiesto per la sanatoria, rendendo l'originario bene irrintracciabile.

Condono edilizio: in attesa della sanatoria straordinaria, solo alcuni interventi possono essere effettuati. Quali?

Eventuali interventi su immobili in attesa della sanatoria straordinaria (condono edilizio) si possono effettuare solo nel rispetto delle procedure di legge: non può infatti ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, devono ritenersi comunque abusive, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione.

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Terzo condono edilizio: in zona vincolata perimetro ristrettissimo

Si passa poi all'esame dell'istanza riferita al cd. terzo condono.

Infatti, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla legge 326/2003 (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti al momento della edificazione e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area

Difatti, per costante giurisprudenza, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell'imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori, senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato (cfr. Cons. St. n. 1664 del 02 maggio 2016; Cons. St. n. 735 del 23 febbraio 2016, Cons. St. n. 2518 del 18 maggio 2015).

Essendo, gli interventi effettuati, non riconducibili alle cd. "opere minori" né ad interventi di ristrutturazione edilizia, avendo comportato aumento di superficie e di volume in zona paesaggisticamente vincolata sin dal 1957 (senza che vi sia prova alcuna della realizzazione antecedentemente a tale data) e una durevole trasformazione del territorio in zona paesaggisticamente protetta, il terzo condono è inapplicabile.

Se si considera, infatti, il complesso degli interventi che il comune resistente ha sanzionato, è evidente che si tratta complessivamente di opere che determinano una permanente trasformazione del territorio, oltretutto in area paesaggisticamente tutelata, con aumento di superficie utile e di volumetria a fini abitativi.

Dunque, ponendosi nell'ottica di una valutazione complessiva degli interventi e considerando la descrizione complessiva delle opere accertate dal comune, ne deriva la qualificazione del complesso delle opere nei termini di intervento di "nuova costruzione", con tutte le relative implicazioni sul piano sanzionatorio.

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