Sanatoria sismica, è cambiato il mondo: prima e dopo il Salva Casa

La sanatoria sismica, prima dell'avvento del DL Salva Casa, era sempre 'preclusa' nel senso che non era possibile regolarizzare opere originariamente abusive (cioè senza autorizzazione sismica) che poi, nel corso del procedimento di sanatoria, diventavano 'regolari' proprio per interventi ad hoc.

Oggi, per certi tipi di abusi edilizi, quelli cosidetti minori, questo è possibile, mentre per gli abusi maggiori (assenza di permesso di costruire o totale difformità dal titolo) resta preclusa la possibilità di regolarizzare in itinere un intervento irregolare.

Per riepilogare meglio cos'è cambiato con il DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, possiamo 'raccontarvi' della sentenza 12125/2025 della Corte di Cassazione, inerente il ricorso contro l'ordinanza di demolizione emessa da un Tribunale per alcuni abusi edilizi.

Sanatoria sismica impossibile? Il caso

Secondo i ricorrenti, il Tribunale non aveva argomentato in ordine alla accoglibilità della istanza di sanatoria presentata, nonostante le dichiarazioni rese dal tecnico comunale attestavano che l'immobile poteva essere sanato anche in ragione d'assenza di particolari vincoli.

Per la Corte suprema, il Giudice dell'esecuzione, nel rigettare l'istanza di sospensione o revoca dell'ordine di demolizione, ha fatto buon governo dei principi di diritto in materia, rilevando che non risultavano adottati provvedimenti amministrativi o giurisdizionali in contrasto con l'ordine di demolizione impugnato e valutando in senso negativo l'accoglibilità dell'istanza di sanatoria presentata.

Infatti, le opere abusive erano state realizzate in zona sismica senza previa denuncia dei lavori al competente Ufficio Tecnico Regionale, senza la direzione dei lavori da parte di un tecnico competente e senza la preventiva autorizzazione del competente Ufficio Tecnico Regionale.

Le violazioni antisismiche si riflettono quindi negativamente sulla possibilità di ottenere la sanatoria prevista dall'art. 36 del dpr 380/2001. Si tratta della cd. sanatoria ordinaria, per differenziarla - lo vedremo dopo - dalla sanatoria semplificata che, al suo interno, consente anche l'ottenimento della compatiblità sismica 'postuma'.

Autorizzazione sismica: le regole

Il Testo Unico Edilizia, per le costruzioni in zone sismiche, prevede:

• all'art. 93, che "chiunque voglia costruire in zona sismica debba darne preavviso allo sportello unico edilizia del Comune che provvede a trasmetterne copia all’ufficio tecnico regionale";
• all'art. 94, che nelle zone sismiche non possono avere inizio i lavori senza previa autorizzazione scritta della Regione.

Doppia conformità classica e impossibilità della sanatoria sismica

Infatti, spiega la Cassazione, il rispetto del requisito della doppia conformità richiesto proprio dall'art.36 del Testo Unico Edilizia, cioè la conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione, richiesto ai fini del rilascio del permesso in sanatoria, è da ritenersi escluso nel caso di costruzioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

La Cassazione ribadisce quindi l'orientamento secondo il quale "in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all'art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a precludere l'irrogazione dell'ordine di demolizione dell'opera abusiva previsto dall'art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall'art. 36 del decreto stesso citato, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, solo successivamente, in applicazione della cosiddetta sanatoria "giurisprudenziale" o "impropria", siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica. Allo stesso modo, il requisito della doppia conformità è da ritenersi escluso in caso di edificazioni eseguite - come nel caso in esame - in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica".

Insomma, c'è uno stretto legame tra sanatoria urbanistica e regolarità sismica: senza la seconda, non può esistere la prima. Ma oggi qualcosa è cambiato.

Sanatoria sismica: il Salva Casa la consente per gli abusi 'minori'

L'art.34-bis del TUE, ampiamente rimaneggiato dal Salva Casa, oggi prevede che, in alcuni casi specifici (parziali difformità, variazioni essenziali, tolleranze costrutive) è necessario redarre un'attestazione che 'termina' con l'acquisizione dell'autorizzazione sismica in sanatoria.

E' subito il caso di ribadire che questa sanatoria sismica si può ottenere solo per i cd. abusi minori, non per i maggiori.

Il comma 3-bis dell'art.36-bis del TUE, introdotto dal Salva Casa, prevede infatti che "Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all'articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell'articolo 34-bis, comma 3-bis".

L'attestazione tecnica necessaria

Il comma 3-bis dell'art. 34-bis stabilisce che, per gli immobili situati in zone sismiche (escluse quelle a bassa pericolosità definite dai decreti attuativi dell’art. 83), il tecnico deve attestare la conformità degli interventi alle prescrizioni tecniche antisismiche previste dal Testo Unico.

Questa attestazione, accompagnata da una relazione tecnica redatta secondo quanto previsto dall’art. 93, comma 3, va inviata allo Sportello Unico per ottenere l’autorizzazione sismica regionale secondo l’art. 94, oppure per permettere i controlli previsti dalle Regioni in base all’art. 94-bis, in caso di difformità edilizie considerate di lieve entità.

Il tecnico abilitato dovrà inoltre allegare l’autorizzazione sismica, oppure la dichiarazione sul decorso dei termini previsti dal procedimento autorizzativo, o ancora una dichiarazione asseverata che attesti la scadenza dei termini di controllo, in assenza di richieste o esiti negativi.

Il Decreto Salva Casa introduce così una procedura semplificata per la sanatoria sismica strutturale, da applicare a:

• tolleranze costruttive ed esecutive
• variazioni essenziali o parziali difformità edilizie;
• difformità parziali tollerate ai fini dell’agibilità.

Resta invece esclusa qualsiasi regolarizzazione per gli abusi edilizi gravi.

La sanatoria sismica e la dichiarazione di conformità dopo il Salva Casa: la guida completa

Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa si delinea una nuova procedura per la sanatoria sismica, che prevede una serie di attività per la regolazione postuma e l’attestazione della conformità alle norme tecniche. In questo articolo una guida alle attività necessarie per la sanatoria.

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Quale documentazione serve?

In base, quindi, al tipo di opere in difformità realizzate, si dovrà seguire un percorso diverso, cioè:

• autorizzazione sismica, per interventi rilevanti ai fini della pubblica incolumità;
  
• deposito, in caso di interventi di minore rilevanza ai fini della pubblica incolumità;
  
• eventuale documentazione prevista a livello regionale per gli interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità.

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